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Ideen und Pläne
Planen ist eine sehr persönliche Angelegenheit.
Wunsch und Wirklichkeit klaffen beim Planen oft sehr weit auseinander, gerade was die finanziellen Möglichkeiten anlangt.
Durch Kompromisse lassen sich bekanntlich verschiedene Meinungen und Bedürfnisse unter einen Hut, oder ein Dach, bringen. Eine optimale Lösung setzt zunächst die genaue Auflistung der Wünsche voraus.
Alle Ideen der Betei ligten, egal, wie haarsträubend sie zunächst erscheinen mögen, sollten notiert werden.
Wichtig dabei ist, dass die Ergebnisse dieses ersten Ideensammelns aufbewahrt, überdacht und ergänzt werden.
Auch die kühnsten Ideen des jüngsten Familienmitgliedes können später in einer vielleicht etwas abgewandelten Form noch zum Einsatz kommen, oder auch nur einen Anstoß zu einer ganz anderen, realistischeren Idee bieten.
Juniors Wunsch nach einem eigenen Pferdestall und Tennisplatz wird in einer 90m2 Eigentumswohnung kaum in Erfüllung gehen können.
Aber es wirft bei der Standortwahl vielleicht die Frage nach Freizeiteinrichtungen auf, und ob diese auch für die Kinder,
z. B. mit öffentlichen Verkehrsmitteln, erreichbar sind.
Ideen suchen heißt auch schauen.
Häuser anschauen, Wohnungen besichtigen und vor allem mehr als nur einen Blick in die vielfältigen einschlägigen Zeitschriften und Bücher werfen.
Auch Fachmessen und Firmeninformationen können wichtige Anregungen bringen.
Durch Sichtung und Diskussion der vorgebrachten Ideen wird manchmal erst klar, worauf allgemein Wert gelegt wird.
Dadurch werden die Ideen allmählich zum Plan.
Es kann sich beispielsweise herausstellen, dass eigentlich alle ein zweites Badezimmer haben wollen und dafür auf die ursprünglich heiß ersehnte Sauna verzichten würden.
Oder vielleicht hat der Herr des Hauses eine Hausbar, aber der Küche, in der er sich wenig aufzuhalten gedenkt, wenig Platz gelassen.
Wie auch immer die Schlußkompromisse aussehen - verwerfen Sie die ursprünglichen Gedanken nie ganz.
Schreiben Sie alle Anregungen auf, vielleicht lassen sie sich doch zu einem späteren Zeitpunkt auf die eine oder andere Weise realisieren.
Auch wird vielleicht ein Objekt gefunden, das gewisse unerwartete Voraussetzungen bietet.
Oder falls sie selber (um-)bauen, könnten Maßnahmen, die eine spätere Verwirklichung der (noch) unrealistischen Ideen berücksichtigen, getroffen werden.
Raum- und Funktionsprogramm Irgendwann muß dann auch eine ganz präzise Liste der absolut unumstößlichen, gemeinsamen Entscheidungen erstellt werden. Halten Sie unbedingt alles schriftlich fest, sonst gehen wichtige Gesichtspunkte im Eifer des Suchens und des Findens wieder unter.
Erstellen Sie eine Tabelle mit den einzelnen Räumen und ihre Wunschmaße (die vielleicht auch teilweise von den vorhandenen Möbeln abhängen können).
Auch andere Faktoren sollten Sie festhalten:
Wann soll in welchen Raum die Sonne scheinen?
Ebenso notieren Sie alles, was das weitere Umfeld betrifft, zum Beispiel gewünschte Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitmöglichkeiten...
Je genauer und ausführlicher die Ausführungen, desto besser.
Denn diese Liste ist der Ausgangspunkt für alle weiteren Schritte auf der Suche nach einer neuen Behausung.
Alternativen zum Haus Freilich bestimmt die finanzielle Realität oft von vornherein auch diese Grund satzentscheidungen.
Eine solche ist beispielsweise, ob gebaut oder gemietet wird.
Bevor das Haus im Kopf fertiggebaut ist, sollte der Immobilienmarkt studiert werden.
Vielleicht lassen sich Wohnobjekte mieten oder kaufen, die durchaus den Erwartungen entsprechen.
Oder man stößt auf Häuser, die durch Sanierung und geringfügige Umbauten relativ problemlos den Vorstellungen angepaßt werden können.
Haben Sie schon daran gedacht, sich durch den Ausbau eines Dachbodens eine geräumige Wohnung in zentraler Lage zu schaffen? Gibt es wirklich nichts Passendes zu haben, werden die Freuden und Leiden des Bauens wohl oder übel in Kauf genommen werden müssen. Für 70 - 80 Prozent der Österreicher und Österreicherinnen ist sowieso das Einfamilienhaus die mit Abstand bevorzugte Wohnform.
Aber sehen sie auch, dass es die teuerste Möglichkeit ist - in der Anschaffung, im Betrieb und ökologisch.
Alleinstehende Einfamilienhäuser mit nur einer Wohnung sind enorm kostspielig.
Sie verbrauchen viel Geld, viel Baustoff und viel Energie.
Die Zersiedlung schreitet munter voran.
Das soll aber nicht heißen, dass wir alle nur mehr in Geschoßwohnbauten oder in verdichteten Flachbauten leben sollen.
Das ist keine Frage der Mode, sondern es gibt verschiedene Möglichkeiten und Bedürfnisse, sich ändernde Werthaltungen und steigenden Lebensstandard.
Zeitgemäße Geschoßwohnbauten sind längst keine „Wohnsilos“ mehr, sondern bieten hochwertige Wohnungen zu vernünftigen Preisen.
Viele Geschoßwohnungen bieten großzügige Terrassen, Loggien, Balkone oder gar Eigengärten und Reihenhäuser haben immer einen Garten dabei, je nach Lage und Projekt in unterschiedlicher Größe.
Immer aber ist die Wohnung oder das Eigenheim ein wichtiger Teil unserer Privatsphäre.
Wir verbringen hier einen erheblichen Teil unseres Lebens.
Wohnung und Arbeitsplatz Unsere Eigenheime und Wohnungen sind für die Haushaltsführung und Kinderbetreuung auch Arbeitsplatz, darüber hinaus gibt es bereits vielfach einen eigenen Raum oder bei größeren Häusern sogar eine eigene Ebene, die für die (teilweise) Berufstätigkeit eines oder mehrer Familien- bzw. Haushaltsmitglieder genützt wird.
Diese Doppelfunktion will bei der Planung genau überlegt sein, damit keine Konflikte im Alltag entstehen, die unter Umständen zu Zerreißproben für alle Bewohner führen.
Lebensqualität ist eng an unser Wohnumfeld gebunden, daher ist eine umsichtige Planung wesentlich.
Sicher ist die Planung eines eigenen Einfamilienhauses höchst individuell, aber auch in Projekten des verdichteten Flachbaues (Reihenhäuser) und Geschoßwohnbaues bieten die Bauträger ein großes Maß an individueller Gestaltung der Räume an.
Weniger Bürokratie Die neue oberösterreichische Wohnbauförderung und das neue OÖ Baurecht sorgen für die Reduktion von umständlichen und zeitraubenden Vorgängen, hier soll in Zukunft weiter vereinfacht werden.
Das Mitspracherecht bei der Planung und Gestaltung von Geschoßwohnbauten und verdichteten Flachbauten wird gefördert und unterstützt.
Allfällige Konflikte zwischen Verkehr und Parkplätzen, zwischen Wohnungen und Spielplätzen usw. finden schon am Beginn der Planungsphase genaue Berücksichtigung und werden dadurch beseitigt.
Grundvoraussetzung für eine elektrische Energieversorgung ist die Bereitschaft der zuständigen EVU (Elektroversorgungsunternehmen), die gewünschte und benötigte Strommenge zur Verfügung zu stellen.
Eine solche Zusicherung sollte schon vor Erstellung des Einreichplanes angefordert werden.
Wurde eine Zusicherung erteilt, dann legt das EVU eine entsprechende Stromleitung gegen die Bezahlung von Baukostenbeiträgen, Anschlussgebühren u. s. w. bis zum Grundstück.
Von dort geht dann alles zu Lasten des Bauherrn allein, doch müssen alle Elektroinstallationen von befugten und konzessionierten Unternehmen durchgeführt werden.
Vom Plan zum Haus
Sorgfältig planen - besser bauen Das Grundstück Bevor Sie ein Grundstück kaufen, auf dem Sie später einmal bauen wollen, überlegen Sie bitte ganz genau.
Denn die Wahl dieses Grundstückes ist nicht nur für Ihr Eigenheim, sondern für Ihr ganzes zukünftiges Leben von wesentlicher Bedeutung:
Von dort aus fahren Sie zur Arbeit, Ihre Kinder gehen von dort aus zur Schule, Ihre Freunde kommen zu Ihnen.
Es kommt ganz auf Sie an: Suchen Sie eher die Ruhe am Waldrand oder geselliges Leben in unmittelbarer Stadtnähe oder mitten im Ort.
Wollen Sie eher an einem Hang oder auf einer ebenen Parzelle Ihr Eigenheim errichten.
Stören Sie der Lärm oder die Abgase von Industrie- oder Gewerbebetrieben?
Legen Sie Wert darauf, dass Sie ohne Auto den nächsten Lebensmittelhändler erreichen können? ...
Das sind alles Fragen, die Sie selbst entscheiden müssen, bevor sie sich für den Kauf des Baugrundes entschließen.
Die Größe des Grundstückes Für den Bau eines frei stehenden Hauses genügt als erforderlicher Baugrund eine Größe von 500 bis 800 Quadratmeter.
Mehr als 800 Quadratmeter brauchen Sie nur, wenn Sie einen Obst- oder Gemüsegarten anlegen wollen.
Doppel- und Reihenhäuser können auf entsprechend kleineren Grundstücken nur dann errichtet werden, wenn ein rechtswirksamer Bebauungsplan besteht.
Ist das Grundstück aufgeschlossen? Auch wenn alle bisherigen Erkundigungen zur vollsten Zufriedenheit ausgefallen sind, kann ein mangelnder Aufschließungsgrad des Grundstückes noch einen Strich durch die Baupläne machen. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Grundstück mit Trinkwasser versorgt werden kann, eine befahrbare Zufahrtsstraße hat, ein Kanalanschluss möglich ist, leicht mit Energie versorgt werden kann und, wenn Sie darauf Wert legen, an das Telefonnetz angeschlossen werden kann.
Sie werden es schon bemerkt haben:
Auch eine billige Parzelle kann so zu einem teuren Grundstück werden.
Erste Informationen erhalten Sie in diesen Angelegenheiten durch die Nachbarn.
Gehen Sie aber ganz sicher: sprechen Sie mit dem Bausachbearbeiter der Gemeinde und ziehen Sie in weiterer Folge einen befugten Planer heran.
Ein Kabelanschluss zahlt sich aus: Grundsätzlich sollte man bei der Grundstücksaufschließung auf jeden Fall einen Kabel anschluss miteinplanen.
Gleich mitgeplant erspart man sich viele Kosten im Vergleich zu einer späteren Aufschließung.
Denn mit einem Kabelanschluss wird nicht nur herkömmliches Kabelfernsehen möglich, sondern man ist gleichzeitig auch in punkto leistungsfähiges Internet und Telefonie ohne Postanschluss auf der sicheren Seite bezüglich Infrastruktur.
Denn so braucht etwa das hochauflösende Fernsehen HDTV, das sehr bald Standard am Markt sein wird, ein sehr leistungsfähiges Übertragungsmedium.
Die verwendeten Kabel sind dafür optimal geeignet und weisen für künftige Multimedia anbindungen noch genügend Reserven auf.
Auch für Zukunftstrends wie „Video on Demand“, wo man sich seine Wunschfilme einfach per Fernbedienung ordern kann, ist ein Kabelanschluss unverzichtbar.
Das bestätigen Studien von Fachleuten und der Arbeiterkammer.
Parallel dazu bietet ein Kabelanschluss auch die Möglichkeit zum Hochgeschwindigkeitsinternet – Übertragungsraten jenseits der 100 Megabit pro Sekunde sind bereits möglich und die Technik ist noch lange nicht ausgereizt.
In Linz-Ebelsberg existiert z.B. sogar schon in einer Wohnanlage ein Pilotprojekt mit der bis dato unvorstellbaren Datenübertragungsrate von einem Gigabit pro Sekunde.
Damit könnte rein theoretisch innerhalb von nur 10 Sekunden ein 60-bändiges Lexikon mit 50.000 Artikeln und 20 Millionen Wörtern herunter geladen werden.
Schließt man an der Kabelsteckdose noch ein Wireless-Lan (WLAN) -Modem an, so kann man in der ganzen Wohnung bequem ins Internet einsteigen und doch alle Vorteile der riesigen Übertragungsrate des Kabel-LANaschlusses nutzen.
Auch ganz herkömmlich ins Festnetz telefonieren kann man über den Kabelanschluss – nur wesentlich günstiger, da die Grundgebühr der Post wegfällt.
Die meisten Kabelanbieter haben sehr attraktive Kombipakete im Angebot, we lche die Nutzung von TV, Internet und Telefon unterm Strich sehr günstig werden lassen. TV, Internet und Telefonie können bei den modernen Kabeln natürlich gleichzeitig betrieben werden.
Wie kommt man zu einem Kabelanschluss?
Sinnvoll ist es auf jeden Fall, sich bei der Planung der notwendigen Aufschlussarbeiten für das Grundstück bei der Gemeinde zu erkundigen, ob es einen örtlichen Kabelnetz betreiber gibt und ob es eine geeignete Anschlussmöglichkeit in der Nähe gibt.
(Fragen Sie bei der Fachgruppe Telekommunikation der Wirtschaftskammer Oberösterreich, Telefon: 05/ 90 909 DW 4702, e-mail: [email protected])
Ist diese gegeben, so sollte man sofort mit dem Kabelbetreiber (z.B. LIWEST) Kontakt aufnehmen.
Damit kann dieser nämlich das Kabel gleich im Rahmen der anderen Grabungen (etwa Kanal, Gas, Strom) kostengünstig mitverlegen.
Sinnvoll ist eine Nachfrage auch bei bestehen den Häusern, die bislang aus wirtschaftlichen Gründen nicht ans Kabel angeschlossen werden konnten, wenn in der Nähe ein größeres Bauvorhaben (z.B. Wohnblocks, eine Reihenhausanlage, ein Betriebspark usw.) realisiert wird.
So wird nämlich wegen der größeren Kundenzahl eine Aufschließung mit Kabel wirtschaftlicher – wenn man in der Nähe der Neubauten wohnt, kann man dann oft selbst ebenfalls preisgünstig mit anschließen lassen und so sein Grundstück durch die damit bessere Infrastruktur deutlich aufwerten.
Der Erwerb des Grundstückes Zum vollen Eigentumserwerb ist die Errichtung eines Kaufvertrages und die Eintragung des Eigentumsrechtes aufgrund des Kaufvertrages im Grundbuch erforderlich.
Vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Sie unbedingt Einsicht in das Grundbuch nehmen.
Es dient dem Zweck der Erfassung der Liegenschaften, der an diesen Liegenschaften begründeten Rechte und der an ihnen bestehenden Rechtsverhältnisse.
Außerdem sollten Sie unbedingt Einsicht am Gemeindeamt in den Flächenwidmungsplan, das örtliche Entwicklungskonzept und, falls vorhanden, den Bebauungsplan nehmen, damit Sie wissen, ob Ihr künftiges Grundstück überhaupt als Baugrund ausgewiesen ist und wie das Umfeld in Zukunft sein wird.
Wenn Sie alle erforderlichen Unterlagen und Bewilligungen (beglaubigte Unterschriften aller Vertragsparteien - notariell oder gerichtlich, Genehmigungen der Grundverkehrskommission, Steuerbehörde, eventuell Pflegschaftsgericht, usw.) und bestimmte Vorschriften einhalten, können Sie die grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages
beim zuständigen Grundbuchsgericht beantragen. Vom Gericht wird dann ein "Beschluss” erlassen - und dann sind Sie echter Eigentümer.
Auf alle Fälle ist es ratsam, einen Rechtsanwalt oder einen Notar beizuziehen.
Durch Unkenntnis, Formfehler und dergleichen mehr könnten Ihnen sonst unwillkommene Kosten entstehen.
Bei den Grundstückskosten gilt als grobe Grundlage, dass der Grundstückspreis samt Neben- und Aufschließungskosten ein Fünftel bis höchstens ein Viertel der Gesamtkosten des ganzen Bauvorhabens betragen darf.
Die gesamten Grundstückskosten setzen sich nämlich nicht nur aus der Quadratmeterpreissumme zusammen, sondern aus einer Reihe anderer Kosten, die daneben noch erwachsen.
Zu den Nebenkosten zählen insbesonders: Grunderwerbssteuer, Notariats- und Gerichtsgebühren, Schätzungskosten, Vermittlungs gebühren und Provisionen, Vermessungskosten, Finanzierungskosten und sonstige Spesen.
Eben 12 bis 15%
Für Baugrundstücke, die vor dem 1. Juli 1987 erworben wurden, bis zum Höchstausmaß von 1.000 Quadratmetern besteht die Möglichkeit der Grunderwerbssteuer befreiung dann, wenn Sie Ihr Wohnhaus innerhalb von acht Jahren fertig stellen
(Achtung: Wohnnutzfläche wird vom Finanzamt anders berechnet als bei der Wohnbauförderung!)
Gut geplant ist halb gebaut! Je mehr und je eingehender Sie Ihr Eigenheim planen, desto sorgenfreier und unbeschwerter können Sie dann in Ihrem Haus wohnen.
Deshalb ist eine genaue Planung aller Einzelheiten für den zukünftigen Baufortschritt wirklich wichtig.
Über tatsächlich vermeidbare Planungsfehler ärgern Sie sich sonst ständig.
Gehen Sie also schrittweise in Ihrer individuellen Planung vor:
Was wollen wir - was ist unabdingbar erforderlich?
Raumprogramm Legen Sie ein Raumprogramm fest.
Überdenken Sie die Größe und das äußere Erscheinungsbild des Eigenheimes.
Und ziehen Sie dann einen Planer mit Erfahrung im individuellen Wohnbau zu Rate, der die Projektierung des Hauses übernimmt.
Als guter Fachmann geht er auf Ihre speziellen Wünsche und Vorstellungen ein und setzt sie dementsprechend im Plan um. Die Größe Ihrer Familie und ihre Lebensgewohnheiten bestimmen die Anzahl der zu planenden Räume und deren Größe.
Bei der Zusammenstellung des Raumprogrammes und der Größe und Lage der Räume geht es nicht nur um eine Wunschliste, es geht auch um die Verteilung der Räume auf die einzelnen Stockwerke und um die Orientierung nach den Himmelsrichtungen.
Nicht jeder Raum braucht Sonne, aber viele, wie z. B. die Kinderzimmer und der Wohnraum, können nicht genug davon haben.
Der Planer hilft Bevor Sie weitreichende Entscheidungen bei Ihrem Bauvorhaben treffen, unterhalten Sie sich mit einem Fachmann, dem Planer. Von ihm können Sie folgendes erwarten: • Beratung bei der Grundstücksauswahl, • Erhebungen bei den Behörden über die Bebaubarkeit, • Finanzierungsberatung, • Gespräche mit den Beamten, • Bauplanung von der ersten Skizze bis zum Detail, • Ausschreibung und Ermittlung der preisgünstigsten Firma, • Veranlassung der Baudurchführung, • Koordinierung und Überwachung der Baudurchführung. Er bringt die Planungsvorstellungen und die finanziellen Möglichkeiten in die richtige Relation.
Zum Teil erweist es sich als notwendig und zweckmäßig, auch andere Fachleute beizuziehen, etwa einen Ziviltechniker für Bauwesen oder für die Haustechnik.
Sie können dem Planer aber auch nur einzelne Teilleistungen übertragen, etwa vom Vorentwurf bis zur für die Baubewilligung erforderlichen Einreichplanung.
Auch wenn Sie Teile in Eigenregie ausführen, brauchen Sie Baupläne, nach denen Sie bauen.
Sparen bei der Planung wäre Sparen am falschen Platz. Der Preis für die Leistungen des Planers ist gering im Verhältnis zu den Gesamtkosten.
In einer Honorarordnung für Planer ist das Honorar genau geregelt und auch das Leistungsbild genau umschrieben.
So ist die Honorarberechnung jederzeit nachvollziehbar und überprüfbar.
Das Leistungsbild des Planers:
a) Vorentwurf, d.h. der grundsätzliche Lösungsvorschlag nach dem vom Auftraggeber bekannt gegebenen Raum- und Funktionsprogramm. b) Entwurf, d.h. die Lösung der Bauaufgabe auf Grund des genehmigten Vorentwurfes in solcher Durcharbeitung, dass sie ohne grundsätzliche Änderung als Grundlage für die weiteren Teilleistungen dienen kann.
c) Einreichung, d. h. die für die baubehördliche Bewilligung erforderlichen Erhebungen, Verhandlungen mit den Behörden, Zeichnungen und Schriftstücke.
d) Kostenberechnungsgrundlage, d. h. die Aufstellung der Leistungsverzeichnisse und Massenberechnungen, die Schätzung der Herstellungskosten auf Grund der ortsüblichen Richtpreise. e) Ausführungs- und Detailzeichnungen, d. h. die baureife Durcharbeitung auf Grund des genehmigten Entwurfes. f) Künstlerische Oberleitung der Bauausführung, d. h. die Überwachung der Herstellung des Werkes hinsichtlich des Entwurfes und der Gestaltung sowie letzte Klärung von Einzelheiten von der Planung bis zur Schlussabnahme des Bauwerkes unmittelbar nach dessen Fertigstellung. g) Technische und geschäftliche Oberleitung der Bauausführung, d.h. die Beratung und Vertretung des Bauherrn, Führung der notwendigen Verhandlungen mit Behörden, Durchführung der Anbotsausschreibung und Überprüfung der eingelangten Angebote, Vergabe der Lieferungen und Leistungen mit Ausarbeitung der Verträge, Aufstellung eines Zeit- und Zahlungsplanes, Prüfung der Schlussrechnungen. h) Örtliche Bauaufsicht, d. h. die örtliche Überwachung der Herstellung des Werkes, die örtliche Koordinierung aller Lieferungen und Leistungen, die Überwachung der Übereinstimmung mit Plänen, Angaben und Anweisungen des Planers, die Einhaltung der technischen Regeln, der behördlichen Vorschreibungen und des Zeitplanes, die direkte Verhandlungstätigkeit mit den ausführenden Unternehmen, die Abnahme von Teilleistungen, Kontrolle der für die Abrechnung erforderlichen Aufmessungen,
Führung des Baubuches,
Prüfung aller Rechnungen auf Richtigkeit und Vertragsmäßigkeit, Schlussabnahme des Bauwerkes unmittelbar nach dessen Fertigstellung. Informationsmöglichkeiten Informationen erhalten Sie bei der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Oberösterreich und Salzburg, 4040 Linz, Kaarstraße 2/II, Tel. 0732/73 83 94
und bei der Landesinnung OÖ. der Baugewerbe, Hessenplatz 3, 4020 Linz, Tel. 05/ 90 909 DW 4112.
Reden Sie mit der Bürgerservicestelle ihrer Gemeinde.
Verlangen Sie die Checkliste für Hausbauer.
Kontakt mit der Baubehörde Wenn Sie "Ihren" Planungsfachmann gefunden haben, dann zeigen Sie ihm Ihre Grundparzelle, sagen ihm Ihre Vorstellungen und Wünsche, wie er das Haus projektieren soll und lassen sich von ihm dann einen Vorentwurf anfertigen. Geben Sie sich nicht gleich mit der erstbesten Skizze zufrieden, sondern verlangen Sie von Ihrem Planer mehrere Perspektivskizzen, damit Sie sich die Größe, die äußere Form und die gesamte Situation rund um Ihr Haus besser vorstellen können. Bereits im Vorentwurfsstadium ist es ratsam, die Bauberatung der Gemeinde in Anspruch zu nehmen oder Kontakt mit der zuständigen Baubehörde anzubahnen; fast immer das Gemeindeamt (in Linz, Wels und Steyr das Magistrat). Sprechen Sie oder Ihr Planer mit der Baubehörde über einen eventuellen Bebauungsplan für jenes Gebiet, in dem Ihre Bauparzelle liegt.
Wenn alle Fragen mit der örtlichen Baubehörde geklärt sind, beauftragen Sie Ihren Planer mit der Erstellung des Entwurfsplanes.
Dieser Plan hilft, die Cirkakosten des Projektes zu ermitteln.
Wenn Sie öffentliche Wohnbauförderungsmittel beanspruchen wollen - und wer will das nicht - müssen Sie bereits bei der Planung Ihres Hauses einige Punkte genau beachten:
• Wenn Sie ein Doppelhaus bauen wollen, planen Sie Ihr gemeinsames Stiegenhaus außerhalb der Wohn-Nutzfläche.
Also für jede Wohnung einen eigenen Wohnungseingang vorsehen.
• Ein heißer Tipp: das Einfamilienhaus in der Gruppe.
Eine besondere Förderung (siehe anschließenden Finanzierungsteil!) bietet das Land Oberösterreich jenen Bauwilligen, die baulandsparend ihr Einfamilienhaus in der Gruppe errichten.
Für das Gelingen eines solchen Vorhabens ist eine besondere Betreuung in technischer Hinsicht und Koordinierung erforderlich.
Wenn auch diese Fragen abgeklärt sind, kann Ihr Planverfasser den Einreichplan zeichnen.
Bei der Erstellung des Kostenvoranschlages nicht auf die Isolierung der Fundamente vergessen.
Bauplatz und Baubewilligung
Besorgen Sie sich vom zuständigen Ge meindeamt das Formblatt zum Ansuchen um Baubewilligung bzw. auch gleichzeitig um die Bauplatzbewilligung.
Dazu kommt noch die Baubeschreibung mit einer technischen Schilderung des Bauvorhabens, mit Name und Anschrift des Planers und Bauführers.
Die Baubeschreibung ist am besten dem Planverfasser zu überlassen. Grundsätzlich muss in diesem Stadium die Entscheidung über Baumaterial und Beheizung (Öl, Gas, Koks, Zentral oder Einzelofenheizung usw.) fallen.
Unter bestimmten Voraussetzungen genügt anstelle eines Bauansuchens eine Bauanzeige ("Baufreistellung – siehe dazu das Kapitel "Die OÖ. Bauvorschriften").
Bauverhandlung Nach der Vorprüfung des Bauansuchens wird die Bauverhandlung ausgeschrieben, außer sie kann auf Grund des "vereinfachten Bauverfahrens" entfallen, weil die Nachbarn auf dem Bauplan ihren schriftlichen Verzicht auf Einwendungen gegen Ihre Bauführung ab gegeben haben
(siehe auch das Kapitel "Die oö. Bauvorschriften").
Sie bekommen nun einen genehmigten Bauplan - mit den amtlichen Stempeln und der Unterschrift von der Baubehörde versehen - zurück.
Jetzt sollen Sie keine Planänderungen mehr durchführen.
Wenn, dann nehmen Sie unverzüglich mit Ihrer zuständigen Baubehörde Kontakt auf. Diese muss dann entscheiden, ob es sich um eine unwesentliche Änderung handelt oder um eine weitreichende.
Letzterenfalls könnte nochmals eine Bauverhandlung notwendig sein.
Ausschreibung - Preisvergleich Erteilen Sie nicht gleich dem nächstbesten Baumeister den Bauauftrag, sondern schreiben Sie - zumindest die teuersten Bauabschnitte - an mehrere Baumeister aus. Die Kosten voranschläge kosten Sie nichts - sondern helfen Ihnen sparen.
Die Ausschreibung kann Ihr Planer oder ein anderer, in Bausachen erfahrener Fachmann für Sie erledigen.
Vorteilhaft ist auch ein Terminplan, der festlegt, wann die Bauetappen abgeschlossen sein sollen.
Planer - Partner des Bauherrn Sie als Bauherr und Auftraggeber sollten einen Planer finden, dem Sie vertrauen können.
Je besser der Planer Sie und Ihre Wünsche kennt, desto verständnisvoller kann er auf Ihre Wohnvorstellungen eingehen.
Dazu müssen sich die Baupartner - über den Lebensablauf im neuen Heim Gedanken machen.
Irgendwann kommt der Augenblick, in dem Sie sich entscheiden müssen, welche Badewanne, welcher Waschtisch, welche Dusche, welches WC, welches Bidet, welcher Spiegelschrank, welche Armaturen, welche Ausstattung, welche Badezimmermöbel, welche Fliesen usw. für Sie ideal sind.
Der Planer kann bei vorausgehenden Gesprächen über die Hausplanung aus Erfahrung beurteilen, ob die Vorstellungen finanziell realisierbar sind.
Wenn Bauherren sich beim Hausbau enttäuscht fühlen, sind ihre Unkenntnis, ihr fehlendes Interesse und Engagement mit ein Grund dafür.
Kein Bau ohne Plan
Die wenigsten bauinteressierten Laien sind sich bewusst, von wie großer Bedeutung es ist, die aus Skizzen und Plänen bestehenden theoretischen Unterlagen, die das gesamte Bauvor haben verdeutlichen, genau zu verstehen und somit alle daraus ersichtlichen Informationen zu lesen.
Selbst Bauvorhaben von noch so kleiner Dimension lassen sich ohne Baupläne nicht verwirklichen.
Mit einem Bauplan besitzt der Bauherr erstmals eine konkrete Unterlage seines Vorhabens.
Hier sind die Grundrisse aller Geschoße, Längs- und Querschnitte, insbesonders auch im Bereich der Stiege, sowie die Ansichten dargestellt.
Üblicherweise ist dieser Plan im Maßstab 1 : 100 gezeichnet. Die bei uns gebräuchlichsten Verkleinerungs maß stäbe, abgekürzt M oder Mst., betragen 1 : 1000, 1:500, 1 : 50, 1 : 20, 1 : 10, 1 : 5, 1:2 und Darstellung in Originalgröße 1 : 1.
Die Baupläne, die zweifellos das wichtigste "Instrument" für alle Bauvorhaben darstellen, haben in jedem Planungsstadium für den Bauherrn unterschiedliche Wichtigkeit und verlangen demnach auch ganz verschiedene Betrachtungsweisen.
Mit dem Fortschritt der Planung wird die Möglichkeit des Auftraggebers, Wünsche und Anregungen anzubringen, immer geringer.
Ein wichtiger Hinweis:
Das schwierige Thema der Baukosten ist wesentlich leichter in den Griff zu bekommen, wenn der Planer in der Lage ist, schon in der Entwurfsphase die vielen notwendigen Detailpunkte von Konstruktion und Ausbau mit in die Überlegungen einzubeziehen.
Der Idealzustand wäre, dass mit dem Zeitpunkt der Einreichung alle entscheidenden Ausführungsdetails geklärt sind.
Ohne Hast und Eile Es empfiehlt sich deshalb außerordentlich, bereits im frühesten Planungsstadium (Skizzen und Vorprojekt) für das Studium der vom Planer vorgelegten Baupläne genügend Zeit zu reservieren und mit dem Entwerfer darüber eingehend zu diskutieren, um unklare Punkte möglichst zu bereinigen.
Unliebsame Überraschungen und Missverständnisse lassen sich dadurch weitgehend vermeiden; jedoch nur der Bauherr, der Baupläne zu lesen versteht, ist in der Lage, die notwendigen Entscheidungen zu treffen.
Änderungen und verspätet angebrachte Wünsche auf der Baustelle werden von allen Beteiligten in der Regel keineswegs geschätzt, abgesehen von den dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten.
Ein in allen Planungs phasen gut verstandenes Bauvorhaben sollte demnach ohne wesentliche Umstellungen und Ärgernisse realisiert werden können.
a) Entwurfsphase b) Einreichplanung c) Detailstudien d) Ausführungspläne e) Ausschreibung und Anbote Welche Anforderungen, Entscheidungen und Konsequenzen sich für den Bauherrn beim Lesen der Baupläne von der Entwurfsphase bis zu den Ausführungsplänen ergeben, zeigen die folgenden Abschnitte auf.
Obwohl diese Überlegungen grundsätzlich für jedes Bauvorhaben gelten, werden sie hier spezifisch für das Eigenheim behandelt.
Entwurfsphase Stellen Sie das Bauvorhaben anhand eines vorliegenden Raumprogrammes dar.
Idee und Umfang der Bauaufgabe, maßstäblich und vollständig skizziert, aber ohne eingehende Behandlung von Einzelheiten, unter Berücksichtigung von Situation und Topographie, mit einer ungefähren Kostenschätzung nach dem Kubikinhalt oder einer anderen, nicht detaillierten Berechnungsart müssen ersichtlich sein.
Der Bauherr muss prüfen, inwieweit die Entwurfsphase generell mit dem Charakter des Hauses, dem Raumprogramm und Kostenbudget, das dem Planer angegeben wurde, übereinstimmt.
Zusätzlich werden auch wichtige Weichen gestellt in Bezug auf Energiebedarf, Umweltschutz und Recyclingfähigkeit der eingesetzten Baustoffe und Konstruktionen und Entsorgungsstrategie für das Haus.
Diese Punkte werden in Zukunft auch rechtliche Bedeutung haben.
Nochmals sei betont, dass die Entwurfsphase das Wichtigste in der ganzen Planungsphase ist.
Planen mit Phantasie
Bereits in diesem Stadium sollten die Möglichkeiten für die Anwendung von Alternativenergien geprüft und diskutiert werden. Ganz andere Überlegungen bezüglich Dachneigung, Orientierung, Fassadengestaltung, Fensterdisposition und Grundrisskonzept ergeben sich daraus. Auf bisher wenig beachtete Planungs- und Detailfragen ist einzugehen.
Hier entscheidet sich, ob das Bauvorhaben ein Flachdach, Pultdach, Satteldach oder Walmdach erhalten wird oder auch eine der vielen möglichen und unmöglichen Kombinationen.
Folgende Fragen sind zu klären: Ist die vorgeschlagene Lösung auch landschaftsgerecht?
Hat man die Lage des Gebäudes in der Parzelle und im vorhandenen Terrainverlauf - Zufahrt und Zugangsmöglichkeit -, Besonnung und Aussicht genügend beachtet?
Versuchen Sie, den Tagesablauf der Familienmitglieder in den Extremfällen Sommer und Winter - werktags und Wochenende - in das Planmaterial hineinzuprojezieren.
Könnten Sie einen kurzoder langfristigen Besuch gut bei sich aufnehmen und möchten Sie ihn im gleichen Stockwerk, in welchem sich die Schlafräume Ihrer Familie befinden, einquartieren?
Vielleicht stellen Sie fest, dass Ihnen noch ein gedeckter, nicht windexponierter Sitzplatz fehlt oder dass Sie keinesfalls die Absicht haben, als Fitnesstraining eine unverhältnismäßig lange und steile Garagen zufahrt in den Wintermonaten von Schnee und Eis zu befreien usw.
Wir müssen unseren Wissensstand verbessern.
Durch ausreichende Information über Wärmedämmung vom Kellerboden angefangen über Außenmauern, Fenster bis zum Dach und Ausnutzung der Sonnenenergie, lassen sich erhebliche Mengen Energie sparen.
Über Anzahl und Größe sowie die gegenseitige Zuordnung aller Räume und deren Funktionen können Sie sich anhand der Entwurfsphase sicherlich ein deutliches Bild machen.
Stellen Sie sich vor, Sie würden in den vorgelegten Grundrissen "herumspazieren”
Sie werden dabei sicherlich interessante Feststellungen machen, die Sie zu neuen Anregungen und Einfällen führen. Notieren Sie alles, was Ihnen von Bedeutung scheint, aber verlieren Sie sich nicht jetzt schon in vorläufig noch unwichtige Details. Geben Sie Ihrem Planer möglichst viele Infor mationen, ist er doch für Ihre Bauvor haben sozusagen Ihr Treuhänder; dazu gehören auch Ihre finanziellen Möglich keiten.
Es dürfte wohl kaum in Ihrem Interesse liegen, wenn er für Sie einen "goldenen Käfig" bauen würde.
Schon jetzt ist es möglich, sich darüber Gedanken zu machen, welche der vorhandenen Möbelstücke wieder Verwendung finden sollen oder durch platzsparende und sich gut eingliedernde Einbauten ersetzt werden könnten.
Sicherlich kann der Planer bereits jetzt annähernd den Baubeginn und den ungefähren Einzugstermin bekannt geben, was Ihnen die Möglichkeit gibt, sich den in Frage kommenden Kündigungstermin vorzumerken, falls Sie in Miete wohnen.
Auf diesen wird sich dann der ganze Bauablauf ausrichten. Sollten nach eingehender Prüfung der Entwurfsphase allzu viele Punkte auftauchen, die selbst nach einer Korrektur nicht Ihren Vorstellungen und
Wünschen entsprechen, ist es besser, einen komplett neuen Vorschlag auszuarbeiten. Bekanntlich verlieren allzu stark abgeänderte Projekte zu viel von ihren tragenden Ideen, als dass es sich lohnen würde, sie weiterzuverfolgen. Der finanzielle und zeitliche Aufwand für eine neue Entwurfsphase bedeutet in einem solchen Fall bestimmt das kleinere Übel.
Konnten Sie sich jedoch mit Ihrem Planer über die vorgeschlagenen Lösungen einigen, so wird er Ihnen die sogenannte Einreichplanung ausarbeiten können, die auch für die Baueinreichung bei der Behörde verwendet werden kann.
Die Größe des Badezimmers hängt natürlich von den baulichen Gegebenheiten ab.
Wenn Sie bauen, sollten Sie das Bad großzügig planen, denn heute “wohnt” man im Bad und hält sich gerne länger dort auf.
Einreichplanung
Die Einreichplanung, meistens im Maßstab 1 : 100 gezeichnet, basiert weitgehend auf den Abklärungen des Vorprojektes und entspricht der Bauordnung.
Es sind dies die Pläne, die der Gemeinde zur Prüfung und Genehmigung eingereicht werden müssen.
Die Anfertigung eines Arbeitsmodells im Maßstab 1 : 100 oder besser 1 : 50 kann zu diesem Zeitpunkt sowohl für den Bauherrn als auch für den Planer von großem Nutzen sein.
In speziellen Fällen stellt es ebenfalls eine willkommene Verdeutlichung des Einreichprojektes dar, die von der prüfenden Baukommission sehr geschätzt wird.
Dieser Vielfalt der notwendigen Plan unterlagen kann der Bauherr sehr viele weitere Informationen entnehmen.
Bevor alle Einreichpläne reingezeichnet werden, sind mit dem Planer nochmals allfällige Einwände und neue Vorschläge kritisch zu besprechen.
Dabei ist zu bedenken, dass Ärger und Aufwand für Planer und Bauherr vermieden werden, wenn Änderungen jetzt erfolgen, sonst müssen bei allen Abweichungen von Bedeutung neue Baupläne eingereicht werden. Fassade und Verputz In diesem Planungsstadium sollte über Gestaltung und Material von Fassaden und Dach wie auch deren Farbrichtungen entschieden sein.
Ob beispielsweise Sichtbeton, Verputz, Holzverschalungen oder Sichtmauerwerk die Dominanten der Fassadenflächen bilden sollen.
In vereinzelten Fällen, vor allem bei extremen Farbgebungen, sind davon sogar Originalmuster einzureichen.
Schon daraus wird klar, wie verbindlich diese Baupläne und die damit verlangten Materialpläne bereits sind.
Der anfänglich schier unbegrenzte Spielraum für Planung und Gestaltung des Bauvorhabens ist bereits enorm eingeschränkt.
Passen die Möbel? Nochmals gilt es zu prüfen, ob die bereits vorhandenen Möbel, die im neuen Haus wieder Verwendung finden sollten, ihrer Art entsprechend platziert werden können.
Sind die Raumhöhen 2,6m mit den Wohnvorstellungen der künftigen Besitzer identisch?
Sind wirklich alle bedeutungsvoll scheinenden Fragen zur Zufriedenheit des Bauherrn gelöst und mit dem Planer abgeklärt, der für das Gelingen der ganzen Aufgabe die größte Verantwortung trägt, wird der ganze Plansatz samt Formularen bei der zuständigen Behörde eingereicht.
Nach Ablauf der üblichen Fristen und Prüfung der Planunterlagen wird mit mehr oder weniger umfangreichen Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung erteilt.
Der Erstellung der Ausführungspläne steht nun nichts mehr im Wege. Vorerst sind jedoch noch Detailstudien notwendig, über die der folgende Abschnitt orientiert.
Detailpläne
Umfang und Abklärung der Detailpläne sind von der Schwierigkeit des Bauobjektes abhängig und fallen somit mehr oder weniger umfangreich aus.
Es darf hier nochmals erwähnt werden, viele wichtige Details wurden bereits während der Entwurfs- und Einreichplanung festgelegt, sonst wären eine Reihe von Daten und Angaben, welche im Einreichplan gefordert sind, gar nicht verfügbar gewesen.
Nachstehend einige wichtige Punkte, die spätestens jetzt zu beachten und abzuklären sind, bevor die Ausführungspläne erstellt werden:
• Art und Ausführung der Außenwände • Wärmedämmung, Schalldämmung und Abdichtung gegen Wasser (damit wird die Ökonomie des Bauwerkes stark beeinflusst) • Ausbildung und Konstruktion der Decken, Tragwände und Stützen (in der Regel mit dem Ingenieur abzuklären) • Material für Dacheindeckung und Spenglerarbeiten • System der Heizungsanlage (Ölfeuerung, elektrische Speicherheizung, Wärmepumpe, Solarenergie, Kachelofen - Zentralheizung oder eine den Verhältnissen entsprechende Kombination) • Sanitäre Installationen und deren Apparate • Elektrische Installationen (Platzierung der Schalter u. Steckdosen) • Telefonanlage, Fernseher, eventuelle Gegensprechanlage • Umfang, Verglasung und Ausführungsart der Fenster • Schall- oder Sonnenschutz (Jalousieladen, Rolladen oder Lamellenstoren) • Bodenbeläge (Natursteine, Keramikplatten, Parkett, Teppichbeläge, usw.) • Küche, deren generelle Ausführung in Material und mit Geräten Ausführungspläne In den Ausführungsplänen sind konzentriert alle bisher erfolgten Dispositionen und Angaben im Maßstab 1 : 50 als Werkpläne sowie in größeren Maßstäben als Detailpläne vorhanden.
Erstellen der für die Ausführung des Bauobjektes erforderlichen Werk- und Detailpläne und deren Nachführung aufgrund der erstellten Teilleistungs- Angaben.
Angaben über Materialien und Farben usw., soweit sie nicht aus den Plänen ersichtlich sind.
Diese Unterlagen gelten für alle beteiligten Handwerker als maßgebend und verbindlich.
Bei den Werkplänen ist wissenswert, dass alle Maße Rohmaße darstellen, das heißt, dass Verputz, Verkleidungen, Wandplatten, usw.
nicht berücksichtigt sind, es sei denn, es steht die Bezeichnung "Fertigmaß", was dem tatsächlich zur Verfügung stehenden Maß entspricht.
Da alle grundsätzlichen Festlegungen in der Entwurfsphase, Einreichplanung und Detailplanung bereits abgeklärt wurden, kommt den Ausführungsplänen die ausführungstechnische Bedeutung zu.
Fehler oder Unterlassungen hier können sich gravierend auf das Kostenmanagement auswirken.
Es sollen auch alle Details bezüglich der künftigen Ausstattung geklärt werden, soweit dies schon möglich ist.
Der Planer wird auch genügend Freiheitsgrade festlegen, damit auch später noch Entscheidungen getroffen werden können, ohne das Gesamtprojekt zu gefährden.
Der Planer verwendet für alle weiteren Besprechungen die Werkpläne 1 : 50 stets gern als Unterlage.
Sie bilden für die weitere Detailbearbeitung eine grundsolide Basis. Jetzt ist auch der Bauzeitplan zu erstellen, vom Planungskoordinator (gemäß BauKG), das ist üblicherweise Ihr Planer
und auf der Basis dieses Bauzeitplanes wird der SiGePlan (Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan) erstellt, der Unfälle auf der Baustelle unterbinden soll.
Sie sind als Bauherr, als Auftraggeber, für diesen Plan der Behörde gegenüber verantwortlich.
Ausschreibung und Anbote Die Grundlage für die Ausschreibung, das so genannte Leistungsverzeichnis mit den beabsichtigten Vertragsbedingungen, sind die Detail- und Ausführungspläne, sowie der Baubewilligungsbescheid. Hier müssen den Firmen alle Angaben gegeben werden, damit ein vollständiges und vor allem dann auch bis zum Bauende technisch und rechtlich haltbares Projekt vertraglich vereinbart werden kann.
Auch in dieser Phase hilft ein befugter Planer, Fehler zu vermeiden und Kosten zu sparen.
Pflicht der Spezialisten
Die Firmen sind verpflichtet, die Bauherrschaft auf mögliche Fehler und Mängel in der Planung, eventuell künftig zu erwartende Probleme und sich daraus möglicherweise ergebende Mehrkosten hinzuweisen.
Allerdings nur in einem eher allgemeinen Überblick.
Auch die – terminliche – Koordination der einzelnen Firmen ist ureigene Aufgabe der Bauherrschaft, außer man beauftragt einen Generalunternehmer.
Planung der Ausstattung
In dieser Phase werden weitere Festlegungen getroffen, etwa die Lage und Form der Heizkörper, die Öffnungsart der Fenster, wo und wie die Vorhänge gesetzt werden sollen, die Bedienung des Sonnenschutzes
und natürlich auch die Möblierung und weitere Ausstattung des Hauses oder der Wohnung, wie die Wahl der sanitären Einrichtung, die Fliesen und Bodenbeläge usw.
Und nicht zu vergessen auch die Beleuchtung.
So wird sich die Bauherrschaft mit dem künftigen Leben im Haus oder in der Wohnung intensiv weiter beschäftigen.
Funktionelle Ausführung Bei diesen Plänen gilt für den Bauherrn vor allem, dass er sie auf funktionelle, ästhetische und materialgerechte Ausführung hin begutachtet.
Wer sich in diesen Entscheidungen unsicher fühlt, verlässt sich besser auf das geschulte Empfinden des Planers.
In Einfamilienhäusern sollten Bauteile wie Küchen, Bäder sowie integrierende Möblierungen, wenn möglich in Form von Modellen oder anderen Unterlagen, dargestellt werden, was jedoch eine zusätzliche Honorierung rechtfertigt.
Die bisherigen Erfahrungen beweisen klar, dass ein guter Planer sein Honorar allemal wert ist.
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