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                                                                                            Wels, am 2014-02-10

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300_a_fritz-x_10-Schritte-Programmzum Haus nach eigener Vorstellung_1a.doc

Der sicherste Weg zum eigenen Heim

Ein Haus nach eigenen Vorstellungen bauen oder doch lieber ein bestehendes Objekt kaufen?
Egal wie Sie entscheiden, bei beiden Varianten gilt es viele Faktoren zu beachten und durchzudenken.
Das folgende 10-Schritte-Programm soll Ihnen helfen, Ihr perfektes Wohnglück zu finden.

Sich ein Eigenheim anzuschaffen, egal obman neu baut oder fertig kauft, ist ein anspruchsvoller Plan. Kaumein anderes Projekt im Leben verlangt mehr Sorgfalt und Umsicht,stehen doch sehr große Geldbeträge auf dem Spiel. Bauherren wieHauskäufer haben mit juristischen, bautechnischen und finanziellenBelangen zu tun, und dann muss auch noch alles den eigenenBedürfnissen und Ansprüchen gerecht werden. Jede falscheEntscheidung wirkt sich auf Dauer aus, schließlich ist nichtsunverrückbarer als ein Haus. Im Nachhinein sagen viele Hausbesitzer,sie hätten sich Ärger, Zeit und Geld erspart und manches andersgemacht, wären sie besser vorbereitet und informiert gewesen.

1 AM BEGINN STEHT DIE SUCHE

Die erste Kernfrage muss immer lauten:In welcher Gegend will ich überhaupt wohnen? Steht das einmal fest,kann die konkrete Suche beginnen. Der bequemste, aber teuerste Wegzum Eigenheim führt über Immobilienmakler, was bis zu vier Prozentdes Kaufpreises kosten kann. Günstiger kauft man von Privat. Umnach provisionsfreien Liegenschaften zu fahnden, studiert manZeitungsinserate und ackert einschlägige Internetseiten durch.Zusätzlich kann man sich in der Wunschgegend umschauen und amGemeindeamt umhören. Ein guter Tipp sind auch Zwangsversteigerungen(beim Bezirksgericht angeschlagen).

2 DIE LAGE IST ENTSCHEIDEND

Hat man ein Grundstück oder ein Hausgefunden, das einem zusagt, ist die Lage zu prüfen, schließlichentscheidet sie über die Lebensqualität: Gibt es Lärmeinflüsseoder Industrieemissionen? Welche Infrastruktur, also Schule oderKindergarten, Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung, istvorhanden? Wie gut ist das öffentliche Verkehrsnetz, dieVerkehrsanbindung und wie weit ist es zum Arbeitsplatz? Für diekünftigen Energiekosten wiederum ist die Ausrichtung und somit dasAusmaß der Sonneneinstrahlung, die man aktiv wie passiv nutzen kann,entscheidend. Ideal ist ein nach Süden offenes Grundstück, dasnicht durch Gebäude, Bäume und Anhöhen beschattet wird —betrachtet im gesamten Jahresverlauf. In geschützter Südlage istdie Umgebungstemperatur etwa um zwei Grad höher als an einemexponierten Platz wie einer freien Kuppe oder einer Senke, in der einKaltluftsee entsteht.

3 STUDIEREN GEHT ÜBER PROBIEREN

Sie liebäugeln mit einer Immobilie? DerFlächenwidmungsplan (in den Bauämtern der Gemeinden) gibt Auskunftüber geplante Bauvorhaben in der Umgebung, etwa ein neuesStraßenprojekt oder eine Industrieansiedlung. Wer neu baut, sollteauch einen Blick in den Bebauungsplan werfen, der alleEinschränkungen und Vorschriften enthält, denen die Errichtungunterworfen ist, wie etwa die Mindestabstände zu den Grundgrenzen.Das Grundbuch am Bezirksamt wiederum gibt Aufschluss überEigentumsverhältnisse und Belastungen sowie Servitutsrechte, etwaein Wegerecht. Außerdem ist abzuklären, ob alle Anschlüsse an dieVer- und Entsorgungsnetze vorhanden sind, um Zusatzkosteneinkalkulieren zu können.

Haus oderGrundstück?

Selbst bauenoder ein fertiges Haus kaufen?   Beides hat seinFür und Wider, aber Fachleute können bei der Entscheidung helfen.

Ein Grundstück kaufen und ein Haus darauf errichten — das ist ein komplizierter Prozess, den sich nicht jeder aufbürden mag. Man braucht gute Nerven und einen langen Atem, denn von der Idee bis zum letzten an die Wand gehängten Bild ist so ein Projekt kaum unter zwei Jahren machbar. Dafür bekommt man dann am Ende alles so, wie man sich das vorgestellt hat. Beim Kauf einer vorhandenen Immobilien wiederum wird man bei den Wünschen meist Abstriche machen müssen, denn selten harmoniert jedes Detail optimal mit den individuellen Vorstellungen. Der wichtigste Faktor ist der Zustand des Objektes. Er wirkt sich nicht nur auf den Kaufpreis aus, sondern auch auf das Ausmaß der Um- und Modernisierungsarbeiten.
Für beides gilt: Der Fachmann hat die besten Lösungen, abgesehen davon brauchen Sie für die Einreichung in jedem Fall einen Planer. Es gehört zu den großen Irrtümern, dass ein Architekt nur Geld kostet, denn oft spielt er sein Honorar mit einer professionellen Ausschreibung, wo z. B. die Mengenangaben exakt bestimmt werden, wieder ein. Außerdem macht er kluge Verträge mit Pönalebestimmungen für Zeitverzögerungen und überwacht die korrekte Bauausführung. Ist er auch Generalplaner, kann ein fixer Zeitpunkt der Fertigstellung ebenso wie ein Fixpreis mit Kostengarantie vereinbart werden. Dann haftet er für alle Leistungen sowie die Behebung von Baumängeln.

Jeder verbauteQuadratmeter kostet Geld, bei der Errichtung genauso wie später imUnterhalt, deshalb sollte man bei der Planung nicht zu großzügigvorgehen.

4 DER VERGLEICH MACHT SIE SICHER

Gerade in Zeiten wie diesen herrschtwegen der hohen Nachfrage große Unsicherheit beim Kaufpreis. Ist diegeforderte Summe wirklich angemessen? Der Kaufpreis setzt sich ausLage, ortsüblichem Preis und - bei einer Immobilie - dem Zustandzusammen. Um ein Gefühl zu bekommen, was ortsüblich ist, vergleichtman am besten Inserate in Zeitungen und im Internet.

Eine Orientierungshilfe sind auchPreisspiegel (www.wkimmo.at,www wko.at, www.immopreisatlas.at).

Zusätzlich kann man sich vor Ortumhören. Zu einem objektiven Kaufpreis kommt man am sichersten durchdie Bewertung eines Fachmannes (Hauptverband der allgemein beeidetenund gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs,www.sachverstaendige.at.

Er ermittelt den Verkehrswert desGebäudes. Der setzt sich aus Bodenwert, der wie bei unbebautenGrundstücken mittels Preisvergleich bestimmt wird, und Bauwertzusammen, der anhand der Herstellungskosten, umgelegt auf den zumBewertungszeitpunkt relevanten Baupreis, beurteilt wird, abgezogenwerden das Objektalter oder bauliche Mängel.

5 DER WICHTIGE ENERGIEAUSWEIS

Sowohl bei der Einreichung eines Neubausals auch für bestehende Objekte ist bei deren Verkauf die Vorlageeines Energieausweises verpflichtend - vorzulegen vom Verkäufer undnicht älter als zehn Jahre. Dieser „Typenschein" beschreibtdie thermische Qualität eines Gebäudes, also den Energiebedarf.Dargestellt als Bewertungsskala entspricht die Gebäudeklasse „A++"dem Passivhaus-, Kategorie „A' dem Niedrigstenergie- und „B"dem Niedrigenergiehausstandard. „G" steht für einen hohenVerbrauch wie er bei alten, unsanierten Gebäuden häufig vorliegt.

6 GRUNDLEGENDE ENTSCHEIDUNGEN

Wer neu baut, muss sich zu allererst füreine Bauweise entscheiden. Holz oder Ziegel, vor Ort gemauert oderals Fertigteile geliefert? Prinzipiell sind Fertighäuser kaumgünstiger als konventionell errichtete Häuser, es sei denn, Sienehmen ein Typenhaus und haben keine Änderungswünsche. Bei dergekauften Immobilie wiederum stellt sich die Frage: Will ich einrelativ junges Haus, wo man gleich einziehen kann, oder investiereich in ein altes Gebäude, das umgebaut und technisch aufgerüstetwird, damit es keine Energieschleuder ist. Das beginnt beimFenstertausch, geht über den Einbau einer modernen Heizungsanlagebis zu gröberen Baumaßnahmen wie dem Öffnen des Gebäudes gegenSüden, um die passive Sonnenenergie zu nützen.

7 WIE VIEL RAUM BRAUCHE ICH?

Bei der Anschaffung eines Eigenheimesgeht es nicht bloß um Stilfragen oder technische Raffinessen,sondern auch um Vorlieben und Gewohnheiten. Man muss wissen, wie manleben will, und sich genau überlegen, was das künftige Heim„können" muss. Unterziehen Sie Ihre Wünsche einer Prüfungauf Sinnhaftigkeit: Wie viel Raum ist unbedingt notwendig? Aber auch:Können wir uns das alles auch leisten? Es geht um das Festlegeneines Mindestmaßes und das Setzen von Prioritäten. Die Idee, dasHaus etwas größer zu dimensionieren, bindet Kapital. Außerdembedeuten weniger Quadratmeter weniger Betriebskosten. Versuchen Sie,den Grundriss flexibel zu gestalten, denn Lebensumstände undAnsprüche können sich ändern.

8 EHRLICH UND RICHTIG KALKULIEREN

Bei allen guten Vorsätzen geben diemeisten Bauherren auf dem langen Weg zum Eigenheim dann doch mehrGeld aus, als sie vorgehabt hatten. Planen Sie deshalb einenfinanziellen Puffer ein. Erst bei mindestens einem DrittelEigenkapital spricht man von einer gesunden Finanzierung. Umherauszufinden, wie viel Fremdkapital und welche monatlicheRatenbelastung realistisch sind, hilft ein Haushaltsplan. DieseEinnahmen-Ausgabenrechnung führt man am besten schon ein Jahr vorder Anschaffung. Der „Ratenpolster" für überraschendeAusgaben wird Sie in den kommenden Jahren besser schlafen lassen.Fragen Sie beim Finanzierungsgespräch nach dem Effektivzinssatz,denn hier sind alle Spesen und Gebühren eingerechnet. Wichtig zuwissen: Je länger die Laufzeit, umso teurer der Kredit.

9 GESCHENKTES GELD SICHERN

Fast jeder, der in Österreich baut oderumbaut, darf auf eine Unterstützung von Bund, den Ländern undGemeinden hoffen. Die Wohnbauförderung ist Ländersache, alleBundesländer verfügen also über eigene, voneinander abweichendeBestimmungen (die Förderrichtlinien finden Sie auf der Homepage desjeweiligen Landes). Entweder gibt es günstige Direktdarlehen,Annuitä-ten- und Zinsenzuschüsse bei der Rückzahlung einesKredites oder nicht rückzahlbare Baukostenzuschüsse. Speziellgefördert werden energiesparende Maßnahmen, mancherorts auchPhotovoltaikanlagen und barrierefreies Bauen. Bedenken Sie, dass vomAntrag bis zur Auszahlung der Förderung ein halbes Jahr vergehenkann.

10 EINE FRAGE DER ZEIT

Bei einem Projekt wie der Anschaffungeines Eigenheimes sollte man nicht hetzen. Zeitdruck ist einschlechter Ratgeber. Dennoch sollte das Vorhaben nicht zurLebensaufgabe werden. Entscheiden mit Bedacht und Durchziehen mitKraft heißt die Devise. Ein Zeitplan mit einer Fristenliste ist füralle Beteiligten hilfreich, schließlich sollte die Finanzierung zumrichtigen Zeitpunkt stehen und der Mietvertrag des alten Heims zumpassenden Datum gekündigt werden. Anstehende Entscheidungen auf dielange Bank zu schieben kostet letztlich Geld und  verzögert das neue Wohnglück. •

IndividuellePlanung hilft nicht nur beim Wohlfühl-Effekt, an die persönlichenBedürfnisse angepasste Raumgrößen können auch unnötige verbauteFläche vermeiden.

Aus WOHNWELT