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http://sites.schaltungen.at/hausbau/grunderwerbssteuer-neu www.wagner.atWels, am 2016-03-12BITTE nützen Sie doch rechts OBEN das Suchfeld [ ] [ Diese Site durchsuchen]DIN A3 oder DIN A4 quer ausdrucken ********************************************************************************** DIN A4 ausdrucken
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Grunderwerbs-Steuer NEU Die seit 2016-01-01 gültige Gesetzeslage zur Grunderwerbssteuer Seit 01.01.2016 ist die Grunderwerbsteuer bei Schenkungsverträgen nicht mehr nach dem 3-fachen Einheitswert, sondern nach dem Grundstückswert zu ermitteln. Der Grundstückswert stellt die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar. Für die Grunderwerbsteuer zählt immer der Grundstückswert bei Erwerben von Todeswegen, bei Schenkungen unter Lebenden im Familienverband und bei Anteilsübertragungen an Gesellschaften. Den Grundstückswert ermittelt man nach folgendem Pauschalwertmodell: Grundwert entspricht anteiliger Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m2 x Hochrechnungsfaktor + Gebäudewert entspricht der Grundfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor = Grundstückswert Den Grundwert kann man einfach errechnen. Die Grundfläche ist aus dem Grundbuchsauszug eruierbar. Der Bodenwert, der nicht dem Einheitswert entspricht, lässt sich beim Finanzamt erfragen. Der Hochrechnungsfaktor ist in der seit 01.01.2016 gültigen Grundstückswertverordnung festgeschrieben. Zur Ermittlung des Gebäudewertes ist ein Einreichplan hilfreich. Aus diesem lässt sich die Nutzfläche oder zumeist auch die anteilige Bruttogrundrissfläche erheben. Der Baukostenfaktor ist wiederum in der Grundstückswertverordnung festgelegt. Der mit Hilfe der Nutzfläche oder der Bruttogrundrissfläche multipliziert mit dem Baukostenfaktor ermittelte Gebäudewert ist für den Grundstückswert nicht immer zu 100% heranzuziehen. Lediglich bei Fertigstellung des Gebäudes in den letzten 20 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt ist der Gebäudewert mit 100% anzusetzen. Erfolgte die Fertigstellung innerhalb der letzten 20 bis 40 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt, sind nur 65% des nach der oben beschriebenen Pauschalwertmethode errechneten Gebäudewertes anzusetzen. Liegt die Fertigstellung bereits mehr als 40 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt zurück, sind nur 30% des Gebäudewertes in Ansatz zu bringen. Der durch den Grundwert sowie zzgl. dem Gebäudewert definierte Grundstückswert stellt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar. Auf Basis des Grundstückswertes ist nun folgender Steuersatz für die Grunderwerbsteuer anzusetzen: für die ersten € 250.000,- Steuersatz 0,5%, für die nächsten € 150.000,- Steuersatz 2%, darüber hinaus Steuersatz 3,5%. Nur bei Übertragungen von Einfamilienhäusern mit einem deutlich unter € 250.000,00 liegenden Grundstückswert werden im Vergleich zur Rechtslage bis 01.01.2016 erheblich günstiger. Bei Übertragungen von Einfamilienhäusern über einen € 250.000,00 liegenden Grundstückswert wird es alledings teuerer. Quelle: Grundstückswertverordnung 2016 (Finanzministerium) https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009416 Grunderwerbsteuer neu (Österreichische Rechtsanwälte) https://www.rechtsanwaelte.at/?id=1154&m=0 Grundstückswertverordnung https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009416 „Hochrechnungsfaktoren“-Tabelle (Finanzministerium) https://www.bmf.gv.at/steuern/GrWV_2016_Anlage_20151023_Begut.pdf?5579j7 Fragen und Antworten zur GrESt neuInhaltsverzeichnis
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/FAQsGrEst2016.html ********************************************************* Höhere Mathematik für ImmoeigentümerErben und Schenken innerhalb der Familie wird ab 2016 großteils teurer - wie sehr, ist nun mit einer Verordnung der Finanz klar. Darin sind mehrere Berechnungsmöglichkeiten für die neue Grunderwerbssteuer vorgegeben. Die neue Steuerberechnung ist höchst kompliziert, und meistens wird es teurer, so der Österreichische Rechtsanwaltskammertag (ÖRAK) anhand erster selbst errechneter Beispiele. Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und darüber hinaus - also über 400.000 Euro - dann 3,5 Prozent. Noch bis Jahresende gilt der dreifache Einheitswert einer Immobilie als Bemessungsgrundlage - und darauf zwei Prozent Grunderwerbsteuer. Ab 2016 aber wird der „Grundstückswert“ als Basis herangezogen. Und damit wird es erst richtig kompliziert. Mehrere Möglichkeiten zur Berechnung des WertsFür die Berechnung des Grundstückswerts sieht die Verordnung des Finanzministeriums zwei Möglichkeiten vor: Ein „Pauschalwertmodell“ nach einer komplexen Formel oder Werte aus einem Immobilienpreisspiegel. Vorerst soll der Preisspiegel der Wirtschaftskammer herhalten, ab 2017 soll die Statistik Austria einen eigenen „offiziellen“ Immopreisspiegel eingerichtet haben. Als dritte Option könne man den Grundstückswert per Gutachten schätzen lassen, was allerdings erhebliche Mehrkosten verursacht. Für die Ermittlung des Steuersatzes werden außerdem alle Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums zusammengezählt - wenn etwa Vater und Mutter ihre Anteile am gemeinsamen Haus, das ihnen je zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeiten ihrem Sohn schenken. „In der Regel deutlich teurer“Bei fünf Beispielen, die der ÖRAK exemplarisch durchgerechnet hat, kommt nach dem neuen Modus durchwegs mehr Steuerbelastung heraus - bei einem Betriebsgrundstück mit Fabriksgebäude sogar das Zehnfache. Lediglich in einem Fall liegt die Steuer künftig nur geringfügig höher als bisher. „Anhand der Beispiele sieht man, dass es für Betroffene in der Regel deutlich teurer wird“, so ÖRAK-Präsident Rupert Wolff: „Aber im Schnitt scheint die Erhöhung der Steuerbelastung vielleicht nicht ganz so hoch auszufallen, wie zu befürchten war.“ In einigen Fällen wird es nach der neuen Rechtslage sogar günstiger werden, etwa bei kleinen Wohnungen in weniger attraktiven Lagen mit Grundstückswerten weit unter 250.000 Euro, vermutet der ÖRAK-Präsident. Auf der anderen Seite könne es - etwa bei größeren Immobilien in sehr guten Lagen - aber auch zu exorbitant hohen Steuerbelastungen kommen. In Anbetracht der Komplexität sollten sich Betroffene rechtzeitig an Experten wenden, etwa an Rechtsanwälte, auch um feststellen zu können, ob eine rasche Übertragung einer Immobilie noch bis zum 31. Dezember 2015 sinnvoll sein könnte. Die neue Berechnungsformel[(Anteilige) Grundfläche mal dreifachen Bodenwert pro m2 mal Hochrechnungsfaktor] plus [Nutzfläche bzw. (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche mal Baukostenfaktor mal Bauweise-/Nutzungsminderung mal Altersminderung] Schwer durchschaubare FormelFür die Berechnung des Grundstückswertes nach dem „Pauschalwertmodell“ ist eine komplizierte Berechnungsformel vorgesehen: Diese setzt sich zusammen aus den Faktoren Grundfläche, Bodenwert, Nutzfläche, Baukostenfaktor sowie einem Hochrechnungsfaktor, der Altersminderung und einer Bauweise-/Nutzungsminderung der jeweiligen Immobilie. Eine solche Formel sei den Bürgern gar nicht zumutbar, so Wolff. Grundsätzlich ist bei der Formel der volle Baukostenfaktor anzusetzen (100 Prozent), bei Gebäuden zur gewerblichen Beherbergung sind es 71,25 Prozent, bei Fabriks- und Werkstättengebäuden sind die Baukosten mit 60 Prozent anzusetzen, für einfachste Gebäude (etwa Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen, nicht ständig bewohnbare Schrebergartenhäuser) 40 Prozent. Das Resultat aus Nutzfläche bzw. Bruttogrundfläche mal Baukostenfaktor ist je nach Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung mit 100, 65 oder 30 Prozent als Wert des Gebäudes anzusetzen. 100 Prozent sollen angesetzt werden, wenn Sanierung/Fertigstellung in den letzten 20 Jahren erfolgten, 65 Prozent, wenn das in den letzten 40 bis 20 Jahren der Fall war, und 30 Prozent, wenn schon über 40 Jahre verstrichen sind - bei einfachsten Gebäuden halbieren sich die Zeitspannen auf zehn, 20 bis zehn bzw. 20 Jahre. Beispiele hauchen Mathematik Leben einEin Beispiel: Einfamilienhaus in Meiningen (Vorarlberg), Baujahr 2009, Nutzfläche 114 m2, Garage und Gerätehaus 25 m2, dreifacher Bodenwert 9.780 Euro; Hochrechnungsfaktor 10,5; Baukostenfaktor für Vorarlberg: 1.780 Euro/m2 - ergibt einen Grundstückswert von 323.410 Euro und daraus künftig 2.718 Euro Steuer (gegenüber bisher 274 Euro). Etwa gleich ist dagegen die Steuerbelastung bei einer 2008 generalsanierten Altbau-Eigentumswohnung in 1040 Wien, Anteile 61/2881, Nutzfläche 65 m2, dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstücks: 441.501 Euro; Hochrechnungsfaktor 3,5; Baukostenfaktor für Wien: 1.560 Euro je m2. Hier errechnen sich laut ÖRAK 134.118 Euro Wert bzw. künftig 671 Euro Steuer (gegenüber bisher 540 Euro). Abschlag soll Ungerechtigkeiten vermeiden helfenWendet man zur Steuerberechnung nicht das „Pauschalwertmodell“ an, sondern den Immopreisspiegel, so sind als Grundstückswert 71,25 Prozent des Werts heranzuziehen, der im Preisspiegel gelistet ist. Der Abschlag um 28,75 Prozent soll laut Verordnung „verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen“. Der Preisspiegel darf aber nur angewendet werden, wenn die jeweilige Immobilie auch wirklich einer bestimmten Objektkategorie darin zugerechnet werden kann und den dort genannten Parametern entspricht. Ab 1. Jänner 2016 bis zum Tag der Publikation durch die WKÖ - üblicherweise mit Stand Mai - soll noch der Immopreisspiegel 2015 gelten, danach bis Ende 2016 der neue Preisspiegel von 2016. Ab 2017 soll die Statistik Austria einen Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum und einen Immopreisindex erstellen; früher geht es dem Vernehmen nach nicht, da noch Datenlücken zu schließen seien, wie die APA schreibt. Links:
Quelle:
http://orf.at/stories/2310434/2310457/
********************************************************* Inhalt Entwurf zur Grundstückswertverordnung endlich veröffentlicht!Wohlmöglich planen Sie demnächst ein Grundstück unentgeltlich zB an ihre Kinder zu übertragen und möchten gerne wissen, ob es aus steuerlicher Sicht ratsam ist dies noch heuer durchzuführen oder auf das nächste Jahr zu warten. Die lang ersehnte Verordnung zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer 2016 wurde nunmehr am 10.11.2015 veröffentlich. Wir berichten Ihnen von der neuen Berechnungsmethode. Lesen Sie mehr … Neue Grunderwerbsteuerregelungen für Schenkungen ab 1.1.2016 Die Grunderwerbsteuer wird ab 1.1.2016 grundsätzlich (wie auch schon zuvor) vom Wert der Gegenleistung (Verkaufspreis) berechnet. Liegt keine Gegenleistung vor (zB bei einer Schenkung) bemisst sich die Grunderwerbsteuer am Grundstückswert des übertragenen Grundstücks. Der Grundstückswert ist dabei als Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes nach dem Bewertungsgesetz, verfielfacht um einen für jeden Ort festgelegten Faktor und des anteiligen Wertes des Gebäudes zu berechnen. Alternativ kann die Höhe von einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Führen vorgenannte Bewertungsmethoden zu keinem befriedigenden Ergebnis, kann auch ein Schätzungsgutachten den Grundstückswert bestimmen. Am 10.11.2015 wurde nunmehr vom Finanzministerium der Entwurf für die entsprechende Grundstückswertverordnung veröffentlicht. Diese sieht folgende Berechnungsmöglichkeit vor: a) Grund und Boden
Beispiel: Ein Vater ist im Besitz eines unbebauten Grundstückes mit 600 m² Grundfläche in Fiss. Er möchte dies seinem Sohn schenken. Wie hoch ist die Grundsteuerbelastung im Jahr 2016? Zusatzangabe: Der Bodenwert je Quadratmeter beträgt in Fiss aufgrund der letzten Hauptfeststellung des Grundvermögens aus den 1970er Jahren EUR 8,72. Der Hochrechnungsfaktor für Fiss beträgt 3,5.
Berechnung: Der Steuersatz für die Übertragung zwischen Vater und Sohn (innerhalb der Familie) beträgt nach dem Staffeltarif 0,5 %. Somit errechnet sich eine Grundsteuerbelastung in Höhe von EUR 274,68 (= 54.936,00 x 0,5 %).
Variante 1: Galtür
Variante 2: St. Anton Alternativ kann der Grundstückswert auch durch den Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen werden. (Ab 2017 ist der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria heranzuziehen). Der Grundstückswert beträgt hierbei 71,25 % des ermittelten Wertes. b) Gebäude Für die Ermittlung des (anteiligen) Wertes des Gebäudes ist zunächst die Nutzfläche des Gebäudes – wenn diese nicht bekannt ist, die um 30 % gekürzte Bruttogrundfläche – mit einem Baukostenfaktor zu multiplizieren. Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, wobei die Fläche des Kellergeschoßes lediglich zur Hälfte anzusetzen ist. Der Baukostenfaktor für Tirol wurde mit EUR 1.460,00 festgesetzt und ist bei der Berechnung in folgender Höhe anzusetzen:
Der sich daraus errechnende Betrag ist dabei zu 100 % zu berücksichtigen, wenn eine Sanierung oder die Fertigstellung jeweils innerhalb der letzten 20 Jahre stattgefunden hat. Fand die Fertigstellung innerhalb der letzten vierzig bis 20 Jahre statt, ist der Wert zu 65 % zu berücksichtigen, fand die Fertigstellung des Gebäudes vor mehr als 40 Jahren statt, ist der Wert lediglich zu 30 % zu berücksichtigen. Eine Sanierung im Sinne der Verordnung liegt nur dann vor, wenn innerhalb der letzten 20 Jahre mindestens zwei der folgenden vier Maßnahmen umgesetzt wurden:
Beispiel:
Berechnung: b) Berechnung Gebäudewert
c) Berechnung der Grunderwerbsteuer
Bemessungsgrundlage Grund und Boden EUR 54.936,00
d) Variante – Berechnung der Grunderwerbsteuer
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