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Was sich beim Grunderwerb ab Mai 2014 ändert.
Gesetzesentwurf.
Bei Liegenschaftsübertragungen in der Familie soll die Grunderwerbsteuer weiterhin nach dem 3-fachen Einheitswert bemessen werden.
Familienfremde zahlen mehr.

Spät, aber doch legte das Finanzministerium (BMF) einen Begutachtungsentwurf für die Reparatur der Grunderwerbsteuer vor.
Ende Mai 2014 wäre die vom Verfassungsgerichtshof (VfGH) gekippte Einheitswert-Regelung für die Steuerbemessung bei Erbschaften und Schenkungen ausgelaufen.

1 Was ändert sich durch die im Entwurf vorgesehene Neuregelung?
Derzeit wird für Käufer einer Liegenschaft die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis bemessen, bei Erbschaften oder Schenkungen dagegen nach dem im Normalfall viel niedrigeren 3-fachen Einheitswert.
Bei Erwerben in der Familie zahlt man 2%, sonst 3,5% der Bemessungsgrundlage. Die Neuregelung unterscheidet nun nicht mehr zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb, sondern nur mehr danach, ob die Immobilie innerhalb oder außerhalb der Familie weitergegeben wird.
Im Familienkreis gilt weiterhin der 3-fache Einheitswert - und zwar künftig auch beim Verkauf.
Das betrifft private Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Grundstücke genauso wie Betriebsliegenschaften.
Außerhalb der Familie gilt dagegen der Kaufpreis bzw. bei unentgeltlichen Weitergaben der Verkehrswert.

2 Was geschieht mit den bisherigen Befreiungsbestimmungen?
Sie sollen weiter bestehen. Vor allem soll die Steuerbefreiung bei der Übernahme eines Betriebes bis zu einem Wert von € 365.000,- weiterhin gelten.

3. Wer profitiert von der Neuregelung, wer zahlt drauf?
Wer von einem Angehörigen eine Liegenschaft kauft, fährt künftig besser, unentgeltliche Übertragungen an Familienfremde werden teurer. Wenn jemand also seine Wohnung etwa einer Pflegeperson vererbt hat, müsste diese die Steuer künftig nach dem Verkehrswert zahlen.
In der Praxis wird sich aber für die meisten Fälle gar nichts ändern: Verkauft oder verschenkt werden Liegenschaften vor allem innerhalb der Familie, und das war bisher steuerbegünstigt und ist es auch künftig.
Zudem hat man bei Verkäufen im Familienkreis mehr Spielraum bei der Preisgestaltung - nicht selten war da der (offizielle) Kaufpreis bisher nahe beim dreifachen Einheitswert angesiedelt.
In diesem Sinne dürfte die Neuregelung auch tatsächlich, wie vom BMF angekündigt, im Wesentlichen aufkommensneutral sein.

4. Wer zählt nach dem Entwurf zum Familienkreis?
Der Begriff ist weit gefasst. Zur Familie zählen Ehegatten oder eingetragene Partner (auch Übertragungen bei der Auflösung einer Ehe oder Partnerschaft sind steuerbegünstigt), Lebensgefährten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (also insbesondere Eltern, Kinder, Enkel und deren Ehegatten bzw. eingetragene Partner), aber auch Stief-, Wahl- oder Pflegekinder sowie deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner und außerdem Geschwister, Nichten und Neffen.
Auch Liegenschaftsübertragungen zwischen Ex-Lebensgefährten sollen zumindest innerhalb eines Jahres nach der Trennung steuerbegünstigt sein.

5. Was wäre die Folge, würde keine Reparatur erfolgen?
Dann gilt bei unentgeltlichen Übertragungen - auch in der Familie der Verkehrswert als Steuerbemessungsgrundlage.
Bei einer Wohnung wäre dann nach Schätzungen mit einer Mehrbelastung von rund € 6.000,- zu rechnen,
bei einem Einfamilienhaus müsste man etwa 12.000 Euro mehr Steuer zahlen.

6. Ist die Neuregelung verfassungsrechtlich unangreifbar?
Darüber lässt sich streiten, immerhin hat der VfGH auch kritisiert, dass die Einheitswerte völlig veraltet sind. Vor allem ging es ihm aber um die unsachliche Differenzierung zwischen verschiedenen Erwerbsvorgängen.
Bei der Prüfung der Grundsteuer hat das Höchstgericht außerdem die Einheitswerte akzeptiert (weil sie für alle Grundsteuerzahler gelten, es hier also keine unsachlichen Differenzierungen gibt).
Das spricht dafür, dass auch die Neuregelung der Grunderwerbsteuer einer Prüfung standhalten könnte, obwohl sie an den (nach wie vor veralteten) Einheitswerten festhält.
Die Einheitswerte zeitgemäßer zu regeln wäre nötig, aber ein heikles Unterfangen. Besonders problematisch wäre es, sie einfach dem aktuellen Preisniveau anzupassen, wie es zum Teil gefordert wird:
Dann würden neben der Steuer für Grunderwerb innerhalb der Familie auch andere Abgaben, die sich nach dem Einheitswert bemessen, stark steigen - vor allem die jährliche Grundsteuer, die auch Mieter trifft, weil sie mit den Betriebskosten auf diese überwälzt wird.
Außerdem würde das Problem nicht gelöst, sondern nur vertagt: Solche neuen Einheitswerte wären nach ein paar Jahren wieder veraltet.

Das Grundbuch lügt nicht: Was Häuser in Österreich wirklich kosten

Was liegt, das pickt - sagt der Volksmund. Und er hat damit nicht so Unrecht - speziell und auch, wenn es um Entwicklungen am österreichischen Immobilienmarkt geht. Dazu gibt es zahlreiche Untersuchungen, solche die Internetportale durchforsten, solche die Makler befragen usw., usw.. Einen sehr realistischen Überblick über den aktuellen Markt, so man in einem stark fragmentierten Land wie Österreich überhaupt einen solchen gewinnen kann, liefert der Re/MAX-ImmoSpiegel. Der Grund ist einfach: Er beruht auf Daten aus dem Grundbuch - was liegt das pickt eben.
Was nun den Markt für Einfamilienhäuser in Österreich betrifft, haben die Immobilienexperten festgestellt, dass er sich ruhig und kontinuierlich entwickelt. „Dem derzeitigen Angebot steht weiterhin eine gute Nachfrage von Eigennutzern mit dem notwendigen Eigenkapital gegenüber“, erläutert, Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. In Zahlen gegossen heißt das folgendes: Im ersten Halbjahr 2014 wurden 4021 Einfamilienhäuser im Wert von 924,7 Millionen Euro im Österreichischen Grundbuch verbüchert. Das sind um 3,4% mehr als im Vorjahreszeitraum, aber um 4,6% weniger als etwa 2012. Der Gesamtwert der im ersten Halbjahr in Österreich gehandelten Einfamilienhäuser stieg um 3,0%, der typische Verkaufspreis pro Haus dagegen nur um 1,5% auf 189.291,- Euro - in Österreich.

Regional betrachtet stellt sich das Ganze natürlich ganz anders dar: So stiegen etwa die Hauspreise (zur Preisermittlung siehe Infokasten) in Oberösterreich um 6,5%, während sie in Kärnten um zwei, in Tirol um 3,5 Prozent zurückgingen und in Salzburg gar um 9,5% fielen (siehe Tabelle bzw. Grafik im Börse Express PDF).

Aber auch das ist nur ein Blickwinkel von vielen möglichen. Denn auch innerhalb der Länder entwickeln sich die Preise gänzlich unterschiedlich. Beispiel Tirol: Während alle anderen Bezirke positive Vorzeichen beim Preisvergleich  lieferten, drückten die Bezirke Kufstein und Landeck das Bundesland ins Minus. Wie sehr die regionale Lage beim Preis von Entscheidung ist, zeigt ebenfalls das Beispiel Tirol: Zahlt man nämlich im Median rund 356.000 Euro für ein Haus in Tirol, so muss man in Kitzbühel mit einer Million Euro pro Haus rechnen. Die Preisspanne für die mittleren 50% liegt zwischen 300.000 und 1,5 Millionen Euro. 

04.09.2014 Börse Express

Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern: Gravierende Unterschiede prägen das Bild

In Oberösterreich ziehen in fast allen Bezirken die Preise für Einfamilienhäuser an.
Ausnahmen von diesem landesweiten Trend sind nur die Bezirke Linz und Linz-Land, Perg und Urfahr-Umgebung, wo die Einfamilienhauspreise in der ersten Jahreshälfte 2014 entgegen dem Landestrend nicht steigen sondern nachgeben.
In absoluten Euro vorne liegt natürlich Linz mit 293.699,- Euro pro Einfamilienhaus, danach folgen aber schon die Bezirke Vöcklabruck mit 248.827,- Euro und Gmunden mit 216.042,- Euro noch knapp vor Linz-Land mit 213.247,- Euro. Am unteren Ende der Durchschnitts-Preis-Skala pro Einfamilienhaus liegen die Bezirke Schärding mit 141.631,- Euro, Kirchdorf mit 135.557,- Euro und Rohrbach mit 130.024,- Euro pro Einfamilienhaus. Die meisten Häuser wurden in Wels und Wels-Land gehandelt, gefolgt von den Bezirken Braunau, Gmunden und Linz-Land. Diese vier Bezirke verzeichneten 46,3% aller Einfamilienhaus-verkäufe in Oberösterreich im ersten Halbjahr 2014.


"In Niederösterreich ist die Preisschere zwischen den billigsten und den teuersten Einfamilienhäusern so groß wie in keinem anderen Bundesland. Ein Viertel der Einfamilienhäuser in Niederösterreich kostete im ersten Halbjahr 2014 weniger als 75.000,- Euro und ein Viertel mehr als 238.000,- Euro.
Der Grund für diese außergewöhnlich große Preisspreizung liegt im Preisabstand zwischen den Bezirken Waidhofen/Thaya, Zwettl und Hollabrunn, wo Preise für Einfamilienhäuser im Schnitt zwischen 48.000,- und 68.000,- Euro liegen und den Wiener Umlandbezirken Baden, Mödling und Wien-Umgebung (inkl. Klosterneuburg, Purkersdorf, Schwechat), wo die Einfamilienhäuser zwischen 257.000,- Euro und 312.000,- Euro kosten.
Von der Preistendenz lässt sich nach Bezirken wenig erkennen, außer dass die ohnedies am unteren Ende der Preisskala liegenden Bezirke Waidhofen/Thaya, Zwettl und Hollabrunn mit beinahe -20 % am stärksten verloren haben.


Burgenland
Landeshauptstadt und See bestimmen den Preis: In Eisenstadt (Stadt + Land + Rust) kostete ein Einfamilienhaus im ersten Halbjahr 2014 136.560,- Euro. Der Bezirk Neusiedl liegt beinahe preisgleich bei 134.715,- Euro, Mattersburg mit 118.442,- Euro noch im 6–stelligen Bereich, während alle anderen Bezirke darunter liegen. Am günstigsten sind Einfamilienhäuser in den Bezirken Güssing mit 81.250,- Euro, Jennersdorf mit 76.228,- Euro und Oberwart mit 73.255,- Euro.

Einfamilienhäuser im Internet
Eine Analyse der in Österreich im Internet angebotenen Einfamilienhäuser zeigt, dass die Anzahl der angebotenen Häuser im Jahresvergleich um rund +10 % gestiegen ist.
Die Basis für das RE/MAX Web-Radar liefert die Imabis GmbH, Roland Schmid.





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