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                                                                                         Wels, am 2016-05-10

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Wesentliche Begriffsbestimmungen lauten:
Bauwerk:
Eine Anlage, die mit dem Boden in Verbindung steht und zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.
Gebäude:
Überdeckte, allseits oder überwiegend umschlossene Bauwerke, die von Personen betreten werden können.
Nebengebäude:
Ein Gebäude mit höchstens einem Geschoss über dem Erdboden
und einer Traufenhöhe bis zu 3 m über dem Erdgeschossfußboden, das im Vergleich zur gegebenen
oder voraussehbaren Hauptbebauung nur untergeordnete Bedeutung hat und nicht Wohnzwecken dient.


Bauplatzbewilligung:
Sie ist eine Voraussetzung für die Bewilligung von Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden und
wird spätestens mit der Baubewilligung erteilt. Die Bauplatzeigenschaft ist im Grundbuch ersichtlich zu machen.
* ua. keine Bauplatzbewilligung erforderlich bei Baubewilligungen im Grünland.

  Achtung:
Im Grünland dürfen ohnehin nur solche Bauten und Anlagen errichtet werden, die für die ordnungsgemäße
Bewirtschaftung erforderlich sind; Wochenendhütten dürfen daher im Grünland
ohne Sonderwidmung nicht errichtet werden.
* Weiters ist keine Bauplatzbewilligung nötig für Gebäude auf öffentlichen Verkehrsflächen
und bei Gebäuden, die nicht für Wohnzwecke bestimmt sind und baurechtlich nur eine untergeordnete
Bedeutung haben (z.B. mit Schutzdächern versehene Abstellplätze und Garagen mit einer bebauten
Fläche bis zu 70 m²), wenn Interessen an einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung dadurch nicht verletzt werden.
* Keine Bauplatzbewilligung für zur Gänze unter dem künftigen Gelände gelegene Gebäude oder Gebäudeteile erforderlich.
* Der Bauplatz muss in der Regel eine Mindestgröße von 500 m² aufweisen.

Baubewilligung, Baufreistellung:
    Bewilligungs- und anzeigefreie Bauvorhaben:
* Einbau von Sanitärräumen und sonstiger Innenausbau von bestehenden Gebäuden, soweit es sich nicht um einen gänzlichen Umbau
bzw. um bauliche Maßnahmen mit Einfluss auf die statischen Verhältnisse des Gebäudes handelt.
* Baustelleneinrichtungen, wie Bauhütten, für die Dauer der Bauausführung.
* Bauvorhaben, die in Entsprechung eines baubehördlichen Auftrages ausgeführt werden.
* Stützmauern und freistehende Mauern bis zu einer Höhe von 1,5 m über dem jeweils tiefer gelegenen Gelände; Einfriedungen; Wild- u. Weidezäune
* Pergolen
* Spielhäuschen und ähnliche Einrichtungen auf Kinder- und Jugendspielplätzen, soweit diese überhaupt als bauliche Anlagen gelten.


Anzeigepflichtige Bauvorhaben und erforderliche Einreichunterlagen
Neu-, Zu- oder Umbau von Wohngebäuden, ausgenommen Hochhäuser, einschließlich der zugehörigen Stellplätze
für Kraftfahrzeuge sowie der allenfalls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen, wenn
* ein Bebauungsplan rechtswirksam ist,
* die Nachbarn durch ihre Unterschrift auf dem Bauplan erklärt haben, gegen das Bauvorhaben keine Einwendungen zu erheben
* die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit dem Bebauungsplan und allen baurechtlichen Vorschriften
von einer befugten Planverfasserin oder einem befugten Planverfasser schriftlich bestätigt wurde

Der Neu-, Zu- oder Umbau von Betriebsgebäuden - einschließlich von solchen der Land- und Forstwirtschaft
- mit einer bebauten Fläche bis zu 300 m² und einer Gebäudehöhe von höchstens neun
Metern, bei Zubauten jedoch bis zur Höhe des bestehenden Gebäudes, wenn die Betriebsgebäude nicht zur Tierhaltung bestimmt sind, wenn
* die Nachbarn durch ihre Unterschrift auf dem Bauplan erklärt haben, gegen das Bau-vorhaben keine
Einwendungen zu erheben
* die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit allen baurechtlichen Vorschriften von einer befugten
Planverfasserin oder einem befugten Planverfasser schriftlich bestätigt wurde

Der Neu-, Zu- oder Umbau von Nebengebäuden, wenn
* die Nachbarn durch ihre Unterschrift auf dem Bauplan erklärt haben, gegen das Bauvorhaben keine Einwendungen zu erheben
* die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit allen baurechtlichen Vorschriften von einger befugten
Planverfasserin oder einem befugten Planverfasser schriftlich bestätigt wurde
* die Anbringung oder Errichtung von Antennenanlagen mit mehr als drei Meter Höhe einschließlich
eines allfälligen Antennenmastes, gemessen vom Fußpunkt der Antenne oder des Mastes, soweit
a) sie nicht nach § 24 Abs. 1 Z 5 einer Bewilligung bedürfen (ua. in der Widmung Wohngebiet oder Kerngebiet)
b) in den Fällen des § 24 Abs. 1 Z 5, sofern die Antennenanlage eine Höhe von zehn Metern nicht überschreitet,
die Zustimmung der Nachbarn gemäß § § 31 Abs. 1 Z 1 (Umkreis von 10m), sofern die
Antennenanlage jedoch eine Höhe von zehn Metern überschreitet, die Zustimmung der Nachbarn
gemäß § 31 Abs. 1 Z 2 (Umkreis von 50 m), zur Durchführung des Anzeigeverfahrens nachgewiesen wird;

* die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden (Gebäudeteilen) oder sonstigen Bauwerken
gemäß § 24 Abs. 1 Z 2, wenn dadurch ein Einfluss auf die Festigkeit tragender Bauteile, den Brandschutz,
die gesundheitlichen oder hygienischen Verhältnisse zu erwarten ist;

Eine nicht bewilligungspflichtige größere Renovierung von Gebäuden oder sonstige Änderungen
oder Instandsetzung von Gebäuden, wenn eine solche Baumaßnahme von Einfluss auf die Festigkeit tragender
Bauteile, den Brandschutz, die gesundheitlichen oder das Orts- und Landschaftsbild ist oder das
äußere Aussehen des Gebäudes wesentlich verändert. (z.B. Dachgeschoßausbau)

Die Errichtung oder wesentliche Änderung von
* Hauskanalanlagen bis zum Anschluss an den öffentlichen Kanal
* Düngersammelanlagen einschließlich geschlossener Jauche- und Güllegruben land- und forstwirtschaftlicher Betriebe
* Senkgruben
* Die Verglasung von Balkonen und Loggien sowie die Herstellung von Wintergärten.
* Die Herstellung von Schwimmteichen, Schwimm- und sonstigen Wasserbecken mit einer Tiefe von
mehr als 1,5 m oder mit einer Wasserfläche von mehr als 35 m².
* Die Errichtung von gemäß dem Oö. Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz 2006 nicht bewilligungspflichtigen Windkraftanlagen
* Die Anbringung oder Errichtung von nach dem Oö. Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz
2006 nicht bewilligungspflichtigen Photovoltaikanlagen sowie von thermischen Solaranlagen,
a) soweit sie frei stehen und ihre Höhe mehr als 2 m über dem künftigen Gelände beträgt oder
b) soweit sie an baulichen Anlagen angebracht werden und die Oberfläche der baulichen Anlage um
mehr als 1,5 m übertragen.
* Die Veränderung der Höhenlage einer nach dem Flächenwidmungsplan im Bauland gelegenen Grundfläche um mehr als 1,5 m.
* Die Errichtung oder wesentliche Änderung von nicht Wohnzwecken dienenden ebenerdigen (eingeschossigen)
Gebäuden mit einer bebauten Fläche bis zu 15 m².
* die Errichtung oder wesentliche (umbaugleiche) Änderung von freistehenden oder angebauten,
Schutzdächern mit einer bebauten Fläche von bis zu 35 m² (Carport), auch wenn sie als Abstellplätze
für Kraftfahrzeuge verwendet werden;
* Die Errichtung oder wesentliche (umbaugleiche) Änderung von Fahrsilos mit einer nutzbaren Bodenplatte von mehr als 50 m2.


* Die Errichtung von Aufzugsschächten bei bestehenden Gebäuden
* Der Abbruch von Gebäuden (Gebäudeteilen), soweit er nicht nach § 24 Abs. 1 Z 4 (aneinandergebaut)
einer Bewilligung bedarf.
* Oberflächenbefestigungen, die eine Bodenversiegelung bewirken, wie Asphaltierungen Betonierungen
und dgl., wenn die befestigte Fläche insgesamt 1000 m² übersteigt, sofern die Maßnahme
nicht nach anderen gesetzlichen Bestimmungen einer Bewilligungs- oder Anzeigepflicht unterliegt.
* Stützmauern und freistehende Mauern mit einer Höhe von mehr als 1,5 m über dem jeweils tiefer
gelegenen Gelände, sowie Stützmauern mit einer aufgesetzten Einfriedung mit einer Gesamthöhe
von mehr als 2,5 m über dem jeweils tiefer gelegenen Gelände;
* die Errichtung von Lärm- und Schallschutzwänden mit einer Höhe von mehr als drei Meter über
dem jeweils tiefer gelegenen Gelände;
* eine eigene Bauanzeige entfällt jedoch, wenn sie in Verbindung mit einem bewilligungspflichtigen
Bauvorhaben erfolgen und im Bauplan dargestellt sind;

Erforderliche Unterlagen:
* Namen und Anschrift des Anzeigenden
* Namen und Anschrift des Eigentümers der Grundstücke, auf denen das Bauvorhaben ausgeführt
werden soll
* die Grundstücksnummern und Einlagezahlen der angeführten Grundstücke sowie die Katastralgemeinden,
in denen diese Grundstücke liegen
* aktueller Grundbuchsauszug
* Bauplan in zweifacher Ausfertigung (Lageplan, Grundriss, Ansichten, Schnitt, Außengestaltungsplan)

Zusätzlich bei Wohn-, Betriebs- sowie Nebengebäuden
* die Daten der Bauplatzbewilligung
* Zustimmung des Grundeigentümers
* Anrainerverzeichnis
* Soweit erforderlich ein Nachweis über die Prüfung des Einsatzes von hocheffizienten alternativen
Energiesystemen
* Trinkwasserbefund
* Energieausweis
Nähere Informationen erhalten Sie durch die aufliegenden Formblätter sowie natürlich bei unseren
Mitarbeitern


Zusätzlich bei den übrigen Bauvorhaben:
* Beschreibung und zeichnerische Darstellung, aus der die genaue Lage des Bauvorhabens auf dem
Grundstück ersichtlich sein muss
* beim Abbruch von Gebäuden Zustimmung des Miteigentümers
Bei der Bauanzeige darf mit der Bauausführung nach Verstreichen der 8-wöchigen Frist bzw. nach positiver
Mitteilung durch die Baubehörde begonnen werden. Bei Wohngebäuden, Betriebsgebäuden,
Nebengebäuden ist seitens der Baubehörde der Bauplan mit dem Vermerk „Baufreistellung“ zu versehen,
dieser zu datieren, zu unterfertigen und dem Anzeigenden mindestens ein Exemplar zurückzustellen.

Wichtig:
Die 8-wöchige Frist beginnt erst nach Einlangen der vollständigen Anzeige.
Wenn ein oa. Kriterium,
z.B. die ausdrückliche und schriftliche Zustimmung aller Nachbarn fehlt, wird das übliche Bewilligungsverfahren mit Bauverhandlung und Baubescheid durchgeführt.

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben:
* Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden (außerhalb Anzeigeverfahren)
* Errichtung oder wesentliche (umbaugleiche) Änderung sonstiger Bauwerke über oder unter der
Erde, die auf Grund ihrer Verwendung, Größe, Lage, Art oder Umgebung geeignet sind, eine erhebliche
Gefahr oder eine wesentliche Belästigung für Menschen herbeizuführen oder das Orts- und Landschaftsbild zu stören.
* Die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden (Gebäudeteilen) oder sonstigen Bauwerken
gemäß Z 2, wenn dadurch zusätzliche schädliche Umwelteinwirkungen zu erwarten sind.
* Der Abbruch von Gebäuden (Gebäudeteilen) oder sonstigen Bauwerken gemäß Z 2 oder Teilen hievon,
wenn sie an der Nachbargrundgrenze mit anderen Gebäuden zusammengebaut sind;
* die Anbringung oder Errichtung von Antennenanlagen mit mehr als drei Meter Höhe einschließlich
eines allfälligen Antennenmastes, gemessen vom Fußpunkt der Antenne oder des Mastes, soweit
sie nicht in den Widmungskategorien Betriebsbaugebiet, Industriegebiet oder in einer Sonderwidmung errichtet werden


Erforderliche Unterlagen:
* Name und Anschrift des Bauwerbers
* Name und Anschrift des Eigentümers der Grundstücke, auf denen das Bauvorhaben ausgeführt werden soll
* die Grundstücksnummern, Einlagezahlen der angeführten Grundstücke u. die Katastralgemeinden,
in denen diese Grundstücke liegen
* die Daten der Bauplatzbewilligung
* aktueller Grundbuchsauszug
* Zustimmung des Grundeigentümers
* Anrainerverzeichnis
* Bauplan in zweifacher Ausfertigung, wobei der Bauplan bei Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden,
Errichtung sonstiger Bauten und beim Abbruch von einem befugten Planverfasser erstellt werden muss
* Trinkwasserbefund
* Energieausweis

Im Bewilligungsverfahren kann jedoch die Bauverhandlung entfallen
wenn das Bauvorhaben nach den Bestimmungen der Bauordnung plangemäß zu bewilligen ist und die
Nachbarn durch ihre Unterschrift auf dem Bauplan erklärt haben, gegen das Bauvorhaben keine Einwendungen
zu erheben. Kann die Baubewilligung nur unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden, entfällt
die Bauverhandlung nur dann, wenn durch die Auflagen und Bedingungen subjektive Nachbarrechte
nicht nachteilig berührt werden.
 Nachbarbegriff:

Nachbarn sind:
* Bei Wohngebäuden einschließlich der zugehörigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der allen
falls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen:
Die Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höch
stens zehn Meter entfernt sind;
* Bei allen anderen Bauvorhaben die Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu
bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind,
jedoch nur unter der Voraussetzung, dass diese Eigentümer und Miteigentümer durch das Bauvorhaben
voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können.


Bei Antennenanlagen, sofern die Antennenanlage eine Höhe von 10 Meter nicht überschreitet, die Eigentümer
und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens zehn
Meter entfernt sind, sofern eine Höhe von 10 Metern überschritten wird, die Eigentümer und Miteigentümer
der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind
Diesen Nachbarn kommt bei Antennenanlagen keine Parteistellung, sondern lediglich ein Anhörungsrecht
zu; sie sind vom Ergebnis des Bewilligungsverfahrens schriftlich zu informieren.
Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind Grundeigentümern gleichgestellt.
Bei Miteigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind nur die unmittelbar angrenzenden Wohnungseigentümer Nachbarn.
Bei Wohnanlagen besteht die Möglichkeit eines Hausanschlages.

Gültigkeit der Baubewilligung:
Die Baubewilligung erlischt mit Ablauf von drei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft des Bewilligungsbescheides,
wenn nicht innerhalb dieser dreijährigen Frist mit der Bauausführung begonnen wurde.
Ab Baubeginn stehen 5 Jahre für die Fertigstellung zur Verfügung. Diese Fristen können über begründetes
Ansuchen verlängert werden.

Planabweichungen:
Planabweichungen dürfen nur mit Zustimmung der Baubehörde erfolgen, außer es handelt sich um bewilligungsfreie
Abweichungen, die die Auflagen und Bedingungen des Baubewilligungsbescheides nicht
berühren.

Bauaufsicht, Baufertigstellung:
* Die Baubehörde kann sich jederzeit während des Baus von der Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen
überzeugen. Bei Feststellung von konsenslosen Bauten ist die Fortführung des Baus zu untersagen.
* Die Bauführerin oder der Bauführer muss gewerberechtlich oder als Ziviltechnikerin oder Ziviltechniker
zur Planung des Bauvorhabens und zur Übernahme der Bauleitung befugt sein.

* Beim Neu-, Zu- oder Umbau von Wohngebäuden - auch in verdichteter Flachbauweise - mit
höchstens drei Wohnungen und Nebengebäuden ist die Fertigstellung des Bauvorhabens vom
Bauherrn der Baubehörde schriftlich anzuzeigen. Die Baufertigstellungsanzeige kann sich auf
selbstständig benützbare Gebäudeteile beschränken. Der Bauherr übernimmt mit der Baufertigstellungsanzeige
der Baubehörde gegenüber die Verantwortung für die bewilligungsmäßige und
fachtechnische Ausführung des Bauvorhabens einschließlich der Einhaltung der vorgeschriebenen Auflagen und Bedingungen.
* Für die Fertigstellung des Neu-, Zu- oder Umbaus von Gebäuden, die keine Wohngebäude - auch
in verdichteter Flachbauweise - mit höchstens drei Wohnungen oder Nebengebäude sind, gilt das oa. sinngemäß.

Der Baufertigstellungsanzeige sind jedoch anzuschließen:
Eine vom jeweiligen Bauführer ausgestellte Bestätigung (Befund) über die bewilligungsgemäße
und fachtechnische und die dem Energieausweis entsprechende Ausführung des Bauvorhabens.
Soweit vorhanden oder von der Baumaßnahme betroffen:
Bestätigung (Befund) über den Zustand von Rauchfängen, von Heizungs-, Warmwasser- ,,Gas-,
Elektrizitäts- und Blitzschutzanlagen sowie über die Dichtheit von Senkgruben, Ölwannen und dgl.

Benützung baulicher Anlagen:
Bauliche Anlagen, deren Fertigstellung anzuzeigen ist, dürfen nach Ablauf von acht Wochen ab Einlangen
der vollständigen, ordnungsgemäß belegten Baufertigstellungsanzeige benützt werden, wenn die Baubehörde
* dem Bauherrn nicht schon vorher schriftlich mitteilt, dass eine Untersagung der Benützung nicht beabsichtigt ist, oder
* binnen der achtwöchigen Frist die Benützung der baulichen Anlagen nicht untersagt wird

Untersagungsgründe:
* Wenn die bauliche Anlage ohne Baufertigstellungsanzeige benützt wird, oder
* wenn der Baufertigstellungsanzeige keine oder nur mangelhafte oder unzureichende Unterlagen
angeschlossen sind und die Unterlagen nicht binnen einer von der Baubehörde angemessen festzusetzenden
Frist ordnungsgemäß nachgereicht oder ergänzt werden, oder
* Planabweichungen festgestellt werden, die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen, oder
* Mängel festgestellt werden, die eine ordnungsgemäße Benützung verhindern.
Die Untersagungsfrist ist gewahrt, wenn die Baubehörde den Bescheid am letzten Tag der achtwöchigen
Frist nachweisbar abfertigt, z.B. der Post zur Zustellung übergibt.

Anliegerleistungen:
* Maßgeblich ist, dass anlässlich der Bewilligung von Bauplätzen u. der Änderung von Bauplätzen u.
bebauten Grundstücken Grundabtretungen für die Herstellung öffentl. Verkehrsflächennach Maß
gabe eines Bebauungsplanes bzw. einer straßenrechtlichen Verordnung vorgeschrieben werden.
* Weiters besteht die Möglichkeit der Vorschreibung eines Beitrages zu den Kosten des Erwerbs von
Grundflächen und der Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen.
Informationen hiezu erhalten Sie bei der Abteilung Finanzdirektion, Dienststelle Steuerverwaltung, Rathaus, Tel.Nr. 235-5920

Strafbestimmungen:
Bei Übertretungen der Bestimmungen der O.ö. Bauordnung sind Geldstrafen bis zu EUR 36.300,- einzuheben,
wobei die Mindeststrafe bei Bauen ohne Baubewilligung oder Bauanzeige EUR 1.450,- beträgt.



Interessante Links zum Thema Bauen:

Help.gv.at - www.help.gv.at/Content.Node/226/Seite.2260000.html
Infoservice Wohnen und Bauen Österreich - www.iswb.at/
Bauherrenweb - www.bauherrenweb.at/
Land Oberösterreich - www.land-oberösterreich.gv.at/cps/rde/xchg/SID-3DCFCFC3-
Energiesparverband OÖ. - www.energiesparverband.at
Infos über barrierefreies Bauen - E-mail: [email protected]
IG Passivhaus Österreich - www.igpassivhaus.at



Stadt Wels
Dienststelle Baurecht
3. Stock, Pfarrgasse 25,
A-4600 Wels
Tel.: 07242 / 235-5400
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